전세 사기 예방 체크리스트 7가지 — 계약 전 반드시 확인

전세 계약하려는데 사기 뉴스 보면 불안하지 않나요?

저도 처음 전세 계약할 때 걱정됐어요. 뉴스에서 전세 사기 피해 얘기가 계속 나왔거든요.

근데 체크리스트만 잘 따라하면 대부분 예방할 수 있어요. 7가지만 확인하면 돼요.

계약하기 전에 이 글을 꼭 저장해두세요.

체크 1: 등기부등본 — 가장 먼저 확인하세요

등기부등본은 부동산의 신분증이에요. 계약 전에 반드시 떼보세요.

확인할 것:

갑구 (소유권)

• 집주인 이름이 계약서와 같은지 확인해요
• 가압류, 가처분이 있으면 위험해요
• 소유권 이전 날짜도 확인하세요

을구 (권리 관계)

• 근저당 금액을 확인해요
• 근저당 + 전세금이 매매가의 80%를 넘으면 위험해요
• 근저당 없는 집이 가장 안전해요

예를 들어 매매가 3억원인 집에요. 근저당 1.5억원 + 전세금 1.5억원이면요. 합계 3억원이라 위험한 거예요.

떼는 방법: 인터넷등기소에서 700원이면 열람 가능해요. 계약 당일에도 다시 한번 확인하세요.

체크 2: 건축물대장 — 불법건축물인지 확인

건축물대장에서 이걸 봐요.

• 위반건축물 표시가 있는지
• 용도가 "주거"로 돼 있는지
• 실제 방 수와 면적이 맞는지

불법건축물이면 전세보증보험 가입이 안 돼요. 정부24에서 무료로 발급받을 수 있어요.

체크 3: 전세가율 — 80% 이하가 안전해요

전세가율은 매매가 대비 전세금 비율이에요.

계산법: (전세금 / 매매가) x 100

• 70% 이하: 안전해요
• 70~80%: 주의가 필요해요
• 80% 초과: 깡통전세 위험이 있어요

매매가는 KB부동산, 네이버 부동산에서 확인하세요. 실거래가도 국토부 실거래가 공개시스템에서 볼 수 있어요.

전세가율이 높으면 집값이 떨어졌을 때요. 보증금을 돌려받기 어려울 수 있어요.

체크 4: 집주인 세금 체납 여부

2023년부터 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있어요.

확인 방법:

• 집주인에게 국세 납세증명서를 요청하세요
• 미납 세금이 있으면 전세금보다 국세가 먼저 회수돼요
• 거부하면 의심해볼 필요가 있어요

체납 세금이 있는 집주인은 피하세요. 경매 시 세금이 먼저 빠지면 보증금을 못 받아요.

체크 5: 전세보증보험 가입 가능 여부

계약 전에 보증보험 가입이 되는 집인지 확인하세요.

전세보증보험 종류:

• HUG (주택도시보증공사): 가장 많이 가입해요
• SGI (서울보증보험)
• HF (한국주택금융공사)

가입 조건:

• 전세금이 일정 금액 이하여야 해요
• 전세가율 조건을 충족해야 해요
• 불법건축물이 아니어야 해요

보험료는 전세금의 0.10.2% 수준이에요. 전세금 2억원이면 연 2040만원 정도예요.

이 보험이 안 되는 집은 계약하지 마세요.

체크 6: 전입신고와 확정일자 — 입주 당일에 꼭

입주하는 날 바로 해야 해요.

전입신고:

• 주민센터에서 해요
• 온라인으로도 가능해요 (정부24)
• 대항력이 생겨요 (다음 날 0시부터)

확정일자:

• 계약서에 날짜 도장을 받는 거예요
• 주민센터에서 300원이면 돼요
• 우선변제권이 생겨요

이 두 가지를 안 하면 보증금 보호가 안 돼요. 입주 당일에 반드시 처리하세요.

체크 7: 계약서 특약 사항 확인

계약서에 이런 특약을 넣어야 해요.

• "임대인은 근저당 설정을 추가하지 않는다"
• "전세보증보험 가입에 협조한다"
• "계약 해지 시 보증금 반환 기한을 명시한다"

특약에 동의하지 않는 집주인은 주의하세요. 중개사에게 요청하면 넣어줄 거예요.

계약 당일 최종 체크리스트

계약 당일에 다시 한번 확인하세요.

• 등기부등본 당일 재발급 (변동 사항 없는지)
• 집주인 신분증과 등기부 이름 대조
• 대리인이면 위임장과 인감증명서 확인
• 계약금은 집주인 본인 계좌로만 이체
• 특약 사항 빠짐없이 기재됐는지
• 계약서 원본 2부 (임대인, 임차인 각 1부)

지금 해둘 한 가지

전세 계약이 아직 멀었어도요. 미리 알아두면 당황하지 않아요.

1. 이 체크리스트를 저장해두세요 — 계약할 때 꺼내보면 돼요
2. 인터넷등기소에 가입해두세요 — 나중에 바로 열람할 수 있어요
3. 전세보증보험을 미리 알아보세요 — HUG 홈페이지에서 조건을 확인하세요

준비된 사람은 속지 않아요. 내 보증금은 내가 지켜야 해요.