전월세 계약 체크리스트 10가지 – 전세 사기 피하는 필수 확인 사항

핵심 요약 (3줄 요약)

• 등기부등본 확인이 1순위. 근저당, 가압류, 가등기가 있으면 피하세요.
• 전세가율 80% 이하 물건만 고르고, 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
• 전입신고 + [확정일자](/blog/jeonse-fraud-prevention)는 이사 당일에 바로 하세요.

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"전세 사기 뉴스 볼 때마다 무섭지 않으세요?"

저도 첫 전세 계약할 때 정말 떨렸어요. 보증금 수천만원을 날릴 수 있다는 생각에요. 그래서 하나하나 꼼꼼히 확인했어요.

전월세 계약 전 필수 체크리스트 10가지

1. 등기부등본 확인 (가장 중요)

인터넷등기소에서 열람하세요. (열람비 700원)

갑구(소유권)에서 확인:

• 실제 소유자가 임대인과 동일한지
• 가압류, 가처분이 있는지
• 경매 진행 중인지

을구(담보)에서 확인:

• 근저당 설정 금액
• 전세금 + 근저당이 시세의 80%를 넘는지

근저당 + 전세금이 매매가의 70%를 넘으면 위험해요.

2. 전세가율 확인

전세가 / 매매가 = 전세가율

• 60% 이하: 안전
• 60-70%: 보통
• 70-80%: 주의
• 80% 이상: 위험 (깡통전세)

KB부동산, 호갱노노에서 시세를 확인하세요.

3. 전세보증보험 가입 가능 여부

계약 전에 HUG, SGI서울보증, HF주택금융공사에서 가입 가능 여부를 확인하세요.

가입이 안 되는 물건은 피하는 게 좋아요.

4. 임대인 신분 확인

• 신분증 원본 대조
• 등기부등본 소유자와 일치 여부
• 대리인이면 위임장 + 인감증명서 확인

5. 건축물대장 확인

정부24에서 무료로 발급받을 수 있어요.

• 불법 건축물 여부
• 용도 변경 여부 (주거용인지)
• 위반 건축물 표시

불법 건축물은 보증보험 가입이 안 될 수 있어요.

6. 국세/지방세 완납 확인

임대인에게 완납 증명서를 요청하세요. 세금 체납이 있으면 임차인보다 세금이 우선 변제될 수 있어요.

7. 계약서 특약 사항

꼭 넣어야 할 특약이에요.

• "임대인의 근저당 설정 금지"
• "전세보증보험 가입에 협조한다"
• "계약 해지 시 보증금 반환 기한"

구두 약속은 법적 효력이 없어요. 계약서에 명시하세요.

8. 전입신고 + 확정일자

이사 당일에 바로 하세요.

• 주민센터 방문 또는 정부24 온라인
• 전입신고와 확정일자를 동시에
• 다음 날 0시부터 대항력 발생

9. 집 상태 꼼꼼히 확인

입주 전에 사진과 동영상으로 기록해두세요.

• 벽, 바닥 상태
• 수도, 전기, 가스
• 보일러 작동
• 곰팡이, 누수
• 창문, 도어락

퇴거 시 분쟁을 예방할 수 있어요.

10. 중개사 자격 확인

공인중개사 자격증 번호를 확인하세요. 한국공인중개사협회 홈페이지에서 조회할 수 있어요.

무자격 중개는 불법이고, 문제 발생 시 보상받기 어려워요.

계약 당일 체크리스트

• 등기부등본 한 번 더 확인 (당일 변동 체크)
• 임대인 신분증 확인
• 계약서 특약 사항 확인
• 계좌이체로 보증금 송금 (임대인 명의 계좌)
• 영수증 보관

오늘 기억할 것

1. 등기부등본부터 확인 — 모든 체크의 시작
2. 전세가율 70% 이하 물건만 보기
3. 전세보증보험 가입 가능 물건만 고르기

보증금은 전 재산일 수 있어요. 아무리 귀찮아도 하나하나 확인하는 게 내 돈을 지키는 길이에요.