전세 사기 예방 체크리스트 2026 — 계약 전 반드시 봐야 할 7가지

2026년에도 전세 사기는 진행 중

2022~2024년 대규모 빌라왕·오피스텔왕 사건이 있었지만, 2026년에도 형태만 바꾼 소규모 전세 사기가 계속 나와요. 특히 역전세·깡통전세가 늘면서 선의의 피해자도 증가 중이에요.

저는 작년에 이사를 하면서 위험 매물 2건을 걸러냈어요. 등기부등본과 전세가율 하나로 잡아냈거든요. 오늘 그 7단계 체크리스트를 공유합니다.

1. 등기부등본 — 계약 당일에도 재확인

가장 먼저 떼야 할 서류예요. **갑구(소유권)**와 **을구(근저당·가압류)**를 반드시 봐요.

갑구 체크 포인트

• 집주인과 계약서 상 임대인 일치 여부
• 최근 소유권 이전이 3개월 이내라면 주의 (위탁·명의신탁 의심)
• 가압류, 가등기, 경매개시결정이 있으면 즉시 거절

을구 체크 포인트

• 근저당 설정액 확인
• **선순위 근저당 + 전세금 < 집값 70%**가 안전선
• 이 기준 초과하면 경매 시 보증금 회수 위험

계약 1주일 전, 계약 당일에 각 1번씩 발급 받으세요. 계약 직전 집주인이 몰래 근저당 설정할 수 있거든요.

2. 전세가율 계산

전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매시세 × 100

• 70% 이하: 안전
• 70~80%: 주의, 시세 흐름 확인
• 80% 초과: 깡통전세 가능성 높음, 보증보험 필수

시세 확인은 KB부동산, 국토교통부 실거래가, 네이버부동산 3곳 교차 확인하세요. 공인중개사 말만 믿지 마세요.

3. 건물 자체 리스크 체크

빌라·오피스텔의 위험 신호

• 개별 등기 vs 집합 건물: 집합 건물 쪽이 유리
• 동일 법인 집주인 물량 과다: 빌라왕식 사기 패턴
• 지어진 지 5년 이내: 깡통 리스크 높음 (분양가 회수 우선)
• 주택임대사업자 등록 여부: 등록 업자 우선

직접 방문 확인

• 집 상태 (결로, 누수)
• 주변 시세
• 관리사무소 소장 인터뷰 (체납 관리비 등)

4. 집주인 신원 확인

집주인 본인 계약이 원칙

• 위임장·인감증명서를 가진 대리인 계약은 신중히
• 위임장에는 임대 권한 명시 필수
• 계약 당일 집주인과 영상통화로 본인 확인

집주인 세금 체납 확인

2024년부터 임차인이 요구하면 집주인 국세·지방세 체납 내역을 요구할 수 있어요. 거부하면 계약을 피하세요. 체납 세금은 보증금보다 우선 변제돼서 보증금을 못 받을 수 있어요.

5. 전세보증보험 가입

전세 사기 예방의 최후의 안전장치예요.

가입 가능 조건 (HUG 기준)

• 전세가율 90% 이하
• 건물에 유효한 임대차 계약
• 계약 체결 후 2개월 이내 신청

가입 비용

• 수도권 2억 기준 연 30~60만원
• 월 2.5~5만원 수준
• 보증금 미반환 시 HUG가 대신 지급

보험 가입이 거부되는 집은 계약 자체를 재검토하세요. HUG가 위험하다고 판단한 신호예요.

6. 계약서 작성 시 주의점

필수 특약 조항

1. "임대인은 잔금일까지 근저당을 설정하지 않는다"
2. "임대인은 잔금 후 지체 없이 전입신고·확정일자 가능하도록 협조한다"
3. "전세보증보험 가입을 위한 서류 제공에 협조한다"
4. "임대인의 세금 체납 시 임차인은 계약 해제할 수 있다"

계약금 입금

• 반드시 집주인 명의 계좌
• 대리인·가족 계좌 요구 시 사기 위험
• 영수증과 입금 내역 모두 보관

7. 이사 당일 필수 절차

1) 주민센터 방문

• 전입신고 + 확정일자 동시 처리
• 하루라도 늦으면 우선변제권 순위가 밀림

2) 잔금 전 등기부등본 재확인

잔금 입금 직전에 등기부를 한 번 더 확인해요. 계약 이후 집주인이 대출을 추가로 받았을 가능성 점검.

3) 전세보증보험 신청

이사 후 2개월 안에 신청해야 유효해요. 늦으면 보증 기간이 줄어들어요.

전세 사기 당했을 때 대응

만약 사기를 당했다면 이 순서로 움직이세요.

1. 내용증명 발송 (보증금 반환 요구)
2. 임차권 등기명령 신청 (법원)
3. 지급명령 신청 → 소송
4. 전세사기 특별법 피해자 등록 (국토부)
5. HUG 보증보험 청구 (가입자 한정)

혼자 대응은 힘드니 대한법률구조공단이나 서울시 전세피해지원센터 같은 공공 지원을 활용하세요.

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맺음말

전세 사기는 지식 격차를 노린 범죄예요. 등기부 떼는 법, 전세가율 계산법만 알아도 대부분 거를 수 있어요. 오늘 이 체크리스트를 저장해두고, 계약 전날 한 번만 훑어보세요. 보증금 수천만원을 지키는 10분이에요.