전세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트 7가지

"전세 사기 뉴스를 볼 때마다 무서워요." 솔직히 저도 첫 전세 계약할 때 많이 불안했어요. 그래서 꼼꼼하게 공부하고 체크리스트를 만들었는데, 그 덕분에 안전하게 계약할 수 있었어요.

오늘은 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지를 정리해볼게요.

1. 등기부등본 확인

가장 기본이면서 가장 중요한 단계예요. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원이면 열람할 수 있어요.

확인할 항목

• 소유자: 계약하려는 집주인과 일치하는지
• 근저당: 은행 대출이 얼마나 잡혀있는지
• 가압류/압류: 있으면 계약하면 안 돼요
• 신탁: 신탁 등기가 있으면 수탁자와 계약해야 해요

위험 신호

근저당 + 전세가가 매매가의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있어요. 이런 매물은 피하세요.

2. 전세가율 확인

전세가율 = 전세가 / 매매가 x 100

네이버 부동산이나 국토교통부 실거래가 시스템에서 매매가를 확인하세요.

전세가율	안전도
60% 이하	매우 안전
60-70%	안전
70-80%	주의 필요
80% 이상	위험 (깡통전세)

전세가율이 높다는 건 집값이 떨어지면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다는 뜻이에요.

3. 집주인 세금 체납 여부

집주인이 세금을 체납하고 있으면 보증금보다 국세가 우선 변제돼요. 계약 전에 집주인에게 "국세 납세증명서"와 "지방세 납세증명서"를 요청하세요.

집주인이 거부한다면 경계 신호예요. 정상적인 집주인이라면 제출에 문제가 없거든요.

4. 전세보증보험 가입 가능 여부

HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증), HF(한국주택금융공사)에서 전세보증보험을 가입할 수 있어요.

가입 조건

• 전세가율 90% 이하 (HUG 기준)
• 전세 보증금 수도권 7억원, 지방 5억원 이하
• 임대차 계약서 + 확정일자 필요

보험료는 전세금의 0.1-0.2% 수준이에요. 3억 전세라면 연 30-60만원 정도예요. 보증금을 지키는 보험이라고 생각하면 저렴한 편이에요.

5. 전입신고 + 확정일자

이사 당일에 반드시 처리해야 해요.

• 전입신고: 주민센터 방문 또는 정부24 온라인
• 확정일자: 주민센터에서 계약서에 도장 받기

이 두 가지가 있어야 "대항력"과 "우선변제권"이 생겨요. 쉽게 말하면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리예요.

6. 계약서 특약 사항

계약서에 특약을 넣으면 법적 보호를 받을 수 있어요.

필수 특약 예시

• "임대인은 계약 기간 중 근저당 설정을 추가로 하지 않기로 한다"
• "임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 필요한 서류를 제공한다"
• "계약 해지 시 보증금은 만기일로부터 1개월 이내에 반환한다"

7. 현장 확인

서류만 보면 안 돼요. 직접 방문해서 확인하세요.

현장 체크리스트

• 실제 거주 중인 사람이 누구인지 (전 세입자 잔금일 확인)
• 수도, 전기, 가스 정상 작동 여부
• 누수, 곰팡이, 균열 확인
• 주변 환경 (소음, 일조량, 교통)
• 관리비 내역 확인 (포함/미포함 항목)

계약 진행 순서

1. 매물 확인 → 등기부등본 열람
2. 현장 방문 → 하자 확인
3. 전세가율 계산 → 안전성 판단
4. 계약금 지급 (보통 전세금의 5-10%)
5. 잔금일에 나머지 지급 + 이사
6. 당일 전입신고 + 확정일자
7. 전세보증보험 가입

마무리 — 전세 계약 전 반드시 체크

1. 등기부등본을 열람해서 근저당 확인하세요
2. 전세가율 70% 이하인 매물을 선택하세요
3. 이사 당일 전입신고 + 확정일자를 받으세요
4. 전세보증보험에 가입하세요

이 4가지만 지켜도 전세 사기의 대부분을 예방할 수 있어요.

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