주택 임대차 신고제 — 6월 1일 계도기간 종료, 30일 내 신고 안 하면 과태료

6월부터 안 내던 과태료, 본격 부과돼요

전세나 월세로 사는 분들, 작년 6월 뉴스 보셨죠? 주택 임대차 신고제 계도기간이 4년 만에 끝나고 2025년 6월 1일부터 본격 시행됐어요. 2026년 5월 현재 시행된 지 거의 1년 됐고, 이제 신고 안 한 계약은 실제로 과태료 통지서가 날아오기 시작했어요.

저도 지난달 친구가 월세 계약 갱신하면서 월세를 5만 원 올렸는데 "갱신이니까 신고 안 해도 되겠지" 하고 넘어갔다가, 동주민센터에서 안내문 받고 부랴부랴 신고한 케이스를 봤어요. 금액이 바뀌면 갱신도 무조건 신고예요. 이런 디테일을 모르면 30일 지나서 과태료 부과되거든요.

이 글에서는 신고 대상 기준, 30일 카운팅 방법, 부동산거래관리시스템 온라인 신고 단계, 갱신·묵시적 갱신 처리, 과태료 액수, 확정일자 자동부여 혜택까지 한 번에 정리할게요. 임차인 입장과 임대인 입장 둘 다 짚었어요.

신고 대상 — 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과

가장 헷갈리는 게 기준이에요. 정리하면 이래요.

금액 기준 (둘 중 하나만 초과해도 대상)

항목	기준	예시 1	예시 2	예시 3
보증금	6천만 원 초과	8천만 원 (○)	5천만 원 (×)	6천만 원 (×, 정확히 6천은 미초과)
월세	30만 원 초과	35만 원 (○)	25만 원 (×)	30만 원 (×)

보증금 5천만 원·월세 25만 원이면 신고 면제, 보증금 5천만 원·월세 31만 원이면 월세 기준 초과로 신고 대상이에요. 전세는 보증금만 보고 판단하면 돼요. 보증금 6천만 원 초과 전세는 무조건 신고예요.

지역 기준

수도권 전체, 광역시, 세종시, 도(道) 지역의 시(市) 단위가 대상이에요. 경기도 제외 군(郡) 지역(예: 강원도 인제군, 충남 청양군)은 신고 의무 면제예요. 다만 경기도 군(예: 가평군·양평군)은 수도권에 포함돼서 신고 대상이에요.

계약 종류 기준

• 신규 계약: 무조건 신고
• 금액 변동 갱신: 신고 (보증금·월세 한쪽이라도 바뀌면)
• 금액 동일 갱신: 면제
• 묵시적 갱신: 금액 변동 없으므로 면제 (단 자동으로 1년 연장된 후 새로운 계약을 따로 체결하면 그건 신고 대상)

30일 카운팅 — 계약일 기준이지 입주일 기준 아니에요

가장 많이 실수하는 부분이에요. 신고 기한 30일은 "계약 체결일"부터 시작해요. 입주일이나 잔금일이 아니에요. 예를 들어 5월 1일 계약서 작성 → 6월 1일 잔금·입주라면, 5월 31일까지 신고해야 돼요. 입주 전이라도 무관해요.

시뮬레이션 시나리오

케이스 A — 일반 전세

• 5월 6일: 임대차 계약서 작성, 보증금 1억 5천만 원
• 6월 6일: 잔금 + 입주
• 신고 마감일: 6월 5일 (계약일 + 30일)
• 잔금 전이지만 무조건 5월 안에 신고해야 함

케이스 B — 월세 갱신

• 4월 20일: 기존 월세 50 → 55만 원으로 갱신 계약서 작성
• 5월 1일: 갱신 효력 발생
• 신고 마감일: 5월 20일
• 5만 원만 올랐어도 신고 대상

케이스 C — 묵시적 갱신 후 새 계약

• 2024년 6월: 묵시적 갱신 (자동 1년 연장, 면제)
• 2025년 6월: 자동 갱신 1년 종료, 새 계약서 작성하며 보증금 동결
• 금액 변동 없음 → 면제
• 단, 이때 보증금 1천만 원 인상하며 새 계약서 쓰면 5월 30일까지 신고해야 함

계약일이 헷갈리면

가계약금 입금한 날이 아니라 정식 계약서에 서명한 날이 기준이에요. 가계약금만 보내고 본 계약서가 일주일 뒤에 작성됐다면, 본 계약서 날짜로 카운팅해요. 부동산거래관리시스템에 입력하는 항목도 "계약 체결일"이라고 명시돼 있어요.

부동산거래관리시스템 온라인 신고 — 5분이면 끝나요

동주민센터 방문도 가능한데 솔직히 온라인이 훨씬 빨라요. 단계는 이래요.

1단계: 사이트 접속 + 로그인

• 주소: rtms.molit.go.kr (국토교통부 부동산거래관리시스템)
• 로그인: 공동인증서 / 금융인증서 / 간편인증(카카오·PASS·네이버)
• 모바일도 동일하게 접속 가능

2단계: 신청 메뉴 선택

• 메인화면 → "임대차 신고" 클릭
• "신규 신고" 또는 "신고 내역 확인" 중 신규 선택

3단계: 임대 목적물 정보 입력

• 주소(도로명·지번 둘 다 가능)
• 주택 유형 (아파트·다세대·다가구·오피스텔·단독주택 등)
• 전용면적

4단계: 계약 정보 입력

• 임대인·임차인 이름·주민번호 일부·연락처
• 계약 체결일 / 임대차 기간 (시작일~종료일)
• 보증금·월세 금액
• 갱신 계약 여부

5단계: 계약서 첨부

• PDF 또는 JPG·PNG 파일
• 스마트폰으로 촬영한 사진도 가능 (해상도 확보 필수)
• 계약서 내용이 입력값과 다르면 반려될 수 있어요

6단계: 제출 + 결과 확인

• 제출 후 "신고필증" 발급 (PDF 다운로드 가능)
• 처리 결과는 등록 휴대폰으로 알림
• 신고필증에 확정일자가 자동 표시됨

저도 지난 1월에 직접 해봤는데 진짜 5분 걸렸어요. 동주민센터 가서 줄 서고 600원 내고 확정일자 도장 받던 시절이 떠오르더라고요. 한 가지 팁은 계약서 사진은 4장 모서리가 다 보이게 찍어야 반려 없이 한 번에 통과돼요.

과태료 — 최대 30만 원으로 인하됐지만 허위 신고는 100만 원

2025년 6월 본격 시행 시점에 단순 미신고·지연 신고 과태료가 100만 원에서 30만 원으로 인하됐어요. 그 대신 6월 1일 이후 체결 계약부터 정식 부과예요.

과태료 액수 기준

위반 유형	과태료
신고 지연 3개월 이내	2만 원~4만 원
신고 지연 3개월~6개월	5만 원~10만 원
신고 지연 6개월 초과 또는 미신고	15만 원~30만 원
거짓 신고 (허위)	최대 100만 원

같은 위반이라도 계약 금액이 클수록 더 높게 부과돼요. 보증금 1억 짜리 신고를 6개월 늦게 한 케이스와 5천만 원짜리를 6개월 늦게 한 케이스의 과태료가 다르다는 뜻이에요.

과태료 부과 흐름

1. 동주민센터 또는 시·군·구청에서 미신고 발견 (전입신고·확정일자 데이터 대조)
2. 계도 안내문 발송 (1차)
3. 30일 내 자진 신고 시 과태료 50% 감면
4. 미신고 지속 시 과태료 부과 통지서 발송
5. 60일 내 이의 제기 가능

자진 신고 50% 감면 조항은 꼭 기억하세요. 안내문 받은 즉시 신고하면 절반으로 줄어요.

임차인이 얻는 진짜 혜택 — 확정일자 자동부여

신고 의무라고 부담스럽게 들리지만, 사실 임차인 입장에서는 혜택이 더 커요. 핵심이 확정일자 자동부여거든요.

기존 방식 (2021년 6월 이전)

• 동주민센터 방문
• 확정일자 신청서 작성
• 600원 수수료 납부
• 도장 받기

현재 방식 (임대차 신고 + 자동부여)

• 부동산거래관리시스템에서 신고
• 수수료 0원
• 신고일이 곧 확정일자
• 신고필증 PDF로 영구 보관

확정일자가 왜 중요하냐면, 경매·임의경매 시 우선변제권의 시작점이거든요. 집주인이 부도나거나 다중채무로 집이 경매에 넘어갈 때, 확정일자 빠른 임차인부터 보증금을 회수해요. 전입신고만으로는 부족해요.

임차인 액션 체크리스트

• 계약 체결 즉시 임대차 신고 (30일 안 기다리고 빨리)
• 신고필증 PDF 다운로드 + 클라우드 백업
• 전입신고는 별도로 (신고와 자동연동 안 됨)
• 보증금 보호 보험(HUG·SGI) 추가 가입 검토
• 갱신 시 금액 변동 있으면 30일 내 재신고

전세 보증금이 큰 경우(2억 이상) 임대차 신고 + 보증보험 + 전입신고 3종 세트가 안전한 조합이에요. 보증보험은 전세 보증금 보험 가입 가이드에서 자세히 다뤘어요.

임대인 — 신고 안 하면 결국 임대소득 세무 노출

임대인 입장에서는 부담이 클 수 있어요. 임대차 신고 데이터가 국세청과 연동되거든요. 그동안 월세 받으면서 종합소득세 신고 안 하던 분들이 신고제 시행 후 세무 안내 받는 사례가 늘었어요.

임대소득 과세 기준 (2026년)

• 1주택 임대: 기준시가 12억 원 이하 + 월세 면제 (1주택자는 비과세, 단 고가주택은 과세)
• 2주택 이상: 월세 무조건 과세
• 3주택 이상: 월세·전세보증금 간주임대료 모두 과세
• 연 임대소득 2천만 원 이하: 분리과세 14% 선택 가능
• 연 임대소득 2천만 원 초과: 종합소득세 합산 (최대 45%)

임대차 신고제로 데이터가 노출되면 그동안 미신고했던 임대소득까지 소급 추징될 수 있어요. 5월 종합소득세 신고 시즌에 이미 임대인들 사이에서 화제예요. 임대인이라면 5월 종합소득세 신고 대상자 확인에서 본인이 신고 대상인지 미리 점검하세요.

임대인이 챙길 포인트

1. 임차인이 신고할 가능성 큼 → 임대인도 함께 진행하는 게 마찰 없음
2. 임대 사업자 등록자는 별도 "주택임대차계약 신고서" 의무 (임대차 신고제와 별개)
3. 보증금·월세 인상은 5%(임대차 3법) 한도 내에서만
4. 임대료 인상 시 신고 의무 발생 — 인상 후 30일 내

흔한 실수 5가지 — 이건 조심하세요

1. "갱신이니까 신고 안 해도 된다" 오해

금액 변동 없는 갱신만 면제예요. 1만 원이라도 바뀌면 신고예요. 묵시적 갱신은 면제지만, 그 후 새 계약서 작성하며 금액 조정하면 그때부터 신고 대상.

2. 잔금일·입주일 기준으로 30일 카운팅

계약 체결일이 기준이에요. 가계약금 아닌 본 계약서 서명일이요. 5월 1일 계약, 7월 1일 입주면 5월 31일까지 신고.

3. 동주민센터에 갔는데 "이미 부동산이 신고했다"는 말

공인중개사가 대신 신고해주는 케이스도 있어요. 이때 임차인은 본인 명의로 다시 안 해도 돼요. 단 신고 사실 확인은 부동산거래관리시스템에서 직접 조회하세요.

4. 계약서 사진 흐릿하게 찍어서 반려

4장 모서리 다 보이게, 글자가 또렷하게 찍어야 통과돼요. 흐리거나 잘리면 반려 후 재신청해야 해서 시간 낭비예요.

5. 신고만 하고 전입신고 안 함

임대차 신고와 전입신고는 별개예요. 두 개 다 해야 우선변제권이 완전히 보호돼요. 신고 후 동주민센터 방문해서 전입신고 따로 처리하세요.

지금 당장 할 일 5가지

1. 본인 계약 점검: 보증금·월세가 신고 기준 초과하는지 확인 (6천만/30만 둘 중 하나만 초과해도 대상)
2. 계약일 확인: 2021년 6월 1일 이후 체결인지, 2025년 6월 1일 이후 갱신했는지 점검
3. 신고 여부 조회: rtms.molit.go.kr → "신고 내역 확인" 메뉴에서 본인 명의 계약 신고 상태 체크
4. 미신고 발견 시: 즉시 신고 (50% 자진 감면 적용)
5. 신고필증 보관: PDF 다운로드 + 휴대폰·클라우드 백업, 확정일자 증빙으로 영구 보관

확정일자 자동부여 + 우선변제권 보호 + 수수료 면제 — 임차인 입장에서는 신고가 손해가 아니에요. 30일 안 기다리고 계약 체결 즉시 신고하는 게 가장 안전합니다. 전세금이 큰 분들은 전세 보증보험 거절 7가지 신호도 함께 체크하세요. 신고제만으로는 보증금 100% 보호가 어려우니까요.

참고 자료

• 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 임대차 신고 공식 시스템, 온라인 신고·내역 조회
• 국토교통부 보도자료 — 6월 1일 계도기간 종료 — 과태료 30만 원 인하·자진신고 50% 감면
• 정부24 주택 임대차신고 민원 안내 — 신청 방법·필요 서류
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제 — 신고 대상·기한·확정일자 자동부여 법령 해설

부동산 정보 면책: 이 글은 2026년 5월 6일 기준 부동산 정책 정보를 정리한 자료예요. 신고 기준, 과태료 액수, 면제 요건은 정부 정책에 따라 변경될 수 있어요. 실제 계약 신고 전 부동산거래관리시스템 또는 관할 지자체 부동산 담당 부서에서 최신 기준을 확인하세요. 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 분쟁이나 법률 자문은 변호사 또는 공인중개사와 상담을 권합니다.