소액임차인 최우선변제 — 부칙이 정한 기준일은 근저당 설정일, 서울 5,500만원이 갈리는 6개 구간

전세 계약서를 쓰기 전에 등기부등본을 떼어 보신 적 있으시죠. 저도 을구에 적힌 근저당 금액만 한참 들여다봤어요. 얼마가 잡혀 있는지가 제일 무서웠으니까요.

그런데 금액 옆에 접수일자가 같이 적혀 있거든요. 그 날짜를 그냥 지나쳤던 게 실수였어요. 보증금이 적은 세입자를 지켜 주는 장치가 하나 따로 있는데, 그 장치에서 어느 금액표를 쓰는지를 정하는 게 바로 그 날짜예요.

결론부터 적을게요. 소액임차인 최우선변제에서 적용 금액표를 고르는 기준은 임대차계약을 언제 했는지가 아니에요. 그 집에 담보물권이 언제 잡혔는지예요. 제목에는 검색하기 쉬우라고 근저당이라고 적었지만, 조문이 쓰는 말은 담보물권이고 정확히는 담보물권 취득일이에요. 주택임대차보호법 시행령의 부칙이 그렇게 정해 뒀어요.

그래서 2026년에 계약한 서울 세입자라도 그 집 담보물권이 2019년에 잡혔다면 적용표는 지금 표가 아니라 2018년 9월 18일 판이에요. 서울 기준으로 자격선은 1억6,500만원이 아니라 1억1,000만원, 받는 한도는 5,500만원이 아니라 3,700만원이 돼요.

기준 판본을 먼저 적어 둘게요. 이 글의 조문은 전부 2026년 8월 21일 낮에 국가법령정보센터 공개 자료로 직접 받은 원문이에요. 법은 주택임대차보호법(법령ID 001248, 법령일련번호 276291), 시행령은 주택임대차보호법 시행령(법령ID 004950, 법령일련번호 287183)이에요. 옛 금액은 시행일 법령 다섯 판을 따로 받아 조문을 직접 읽었어요.

소액임차인 최우선변제가 무슨 권리인지부터

법 제8조 제1항 원문이에요.

"임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다."

두 가지가 한 문장에 들어 있어요. 앞 문장은 순위를 뒤집는 힘이에요. 은행 근저당이 나보다 먼저 잡혀 있어도 보증금 중 일정액만큼은 그보다 앞서 받는다는 뜻이거든요. 뒤 문장은 그 힘을 쓰려면 갖춰야 하는 시점 요건이에요.

여기서 짚고 갈 게 있어요. 조문이 지켜 주는 건 보증금 전액이 아니라 보증금 중 일정액이에요. 그 일정액이 얼마인지는 같은 조 제3항이 대통령령으로 넘겼고요.

그래서 실제 금액을 알려면 시행령 두 조문을 함께 봐야 해요. 역할이 서로 달라요.

조문	조문 제목	무엇을 정하나
시행령 제11조	우선변제를 받을 임차인의 범위	보증금이 얼마 이하여야 소액임차인인지, 즉 자격선
시행령 제10조 제1항	보증금 중 일정액의 범위 등	그중 얼마까지 최우선으로 받는지, 즉 한도

이 둘을 섞어 읽으면 계산이 어긋나요. 서울에서 보증금 1억6,500만원인 세입자가 1억6,500만원을 최우선으로 받는 게 아니라, 그 금액 이하라서 자격이 생기고 받는 건 5,500만원 한도라는 구조예요.

최우선변제로 받을 수 있는 보증금 상한과 실제 받는 금액 — 지역 네 구간

담보물권 취득일이 2023년 2월 21일 이후인 경우에 쓰는 현행 금액표예요. 지역 구분은 네 갈래고, 조문에 적힌 열거를 그대로 옮겼어요.

지역 구분 (조문 열거 그대로)	자격선 (제11조)	최우선변제 한도 (제10조 제1항)
서울특별시	1억6,500만원 이하	5,500만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억4,500만원 이하	4,800만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

지역 구분에서 한 가지 밝혀 둘게요. 두 번째 줄과 세 번째 줄에 나오는 과밀억제권역이 어느 시·군을 말하는지는 「수도권정비계획법」이 정해요. 이 글은 그 법령을 열지 않았어요. 그래서 시행령 조문에 이름이 적힌 시·군만 그대로 옮겼고, 제가 임의로 도시 이름을 늘려 적지 않았어요.

한 가지 더 있어요. 세 번째 줄의 광역시에는 괄호로 두 가지가 빠져 있어요. 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역이에요. 그러니까 광역시라고 해서 무조건 세 번째 줄인 건 아니에요.

기준일을 정한 것은 계약일이 아니라 부칙 — 담보물권 설정일이 표를 고른다

이제 이 글의 핵심이에요. 위 금액을 정한 개정은 대통령령 제33254호이고, 그 부칙 제2조가 이렇게 적어요.

"제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다."

문장을 두 토막으로 끊어 읽어 보세요.

• 앞 토막: 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용한다. 계약이 옛날 것이어도 새 표를 쓴다는 뜻이에요.
• 뒤 토막: 다만 이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 여기서 시계가 멈춰요.

즉 계약일은 표를 고르는 기준이 아니에요. 계약이 언제든 상관없이, 그 집에 담보물권이 언제 잡혔느냐가 표를 고르는 거예요.

같은 취지의 경과조치가 이번 개정에만 붙은 게 아니에요. 현행 시행령의 부칙 전체를 담보물권이라는 낱말로 훑어 봤더니 열 자리에 있었어요. 방금 인용한 2023년 개정을 뺀 아홉 자리를 아래에 옮겨요.

개정 부칙	조항 제목
대통령령 제12283호 (1987.12.1)	소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치
대통령령 제14785호 (1995.10.19)	경과조치
대통령령 제17360호 (2001.9.15)	경과조치
대통령령 제20971호 (2008.8.21)	경과조치
대통령령 제22284호 (2010.7.21)	경과조치
대통령령 제25035호 (2013.12.30)	소액보증금 보호에 관한 적용례
대통령령 제27078호 (2016.3.31)	소액보증금 보호에 관한 적용례 등
대통령령 제29162호 (2018.9.18)	소액보증금 보호에 관한 적용례 등
대통령령 제31673호 (2021.5.11)	소액보증금 보호에 관한 적용례 등

다만 문형까지 똑같지는 않아요. 이 표의 아홉 자리를 하나씩 열어 봤더니 두 갈래로 나뉘었어요.

• 뒤 토막만 있는 부칙: 1987년, 1995년, 2001년, 2008년, 2010년 개정이에요. "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다"처럼 뒤 토막 한 문장으로 끝나요.
• 앞 토막까지 붙은 부칙: 2013년, 2016년, 2018년, 2021년 개정이에요. 2013년 12월 30일 부칙 제4조부터 "이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되"라는 앞 토막이 앞에 붙었어요.

그러니까 담보물권 취득일에서 시계가 멈춘다는 뒤 토막은 1987년 개정부터 이어져 있고, 계약이 옛것이어도 새 표를 쓴다는 앞 토막은 2013년 개정부터 붙었다고 읽으시면 돼요. 결과적으로 옛 담보물권에 옛 표를 쓴다는 결론은 아홉 자리 모두에서 같아요.

법률 쪽 부칙에도 같은 취지 조항이 남아 있어요. 하나는 "제8조의 개정규정은 이 법 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다"이고, 다른 하나는 조항 제목 자체가 담보물권자에 대한 경과조치예요.

여기서 경계선을 정확히 읽어야 해요. 조문이 "시행 전에 취득한 자"라고 적으니, 담보물권 취득일이 시행일 당일이거나 그 뒤라면 새 표 쪽이에요. 하루 차이로 갈리는 자리라 통지서나 등기부에 적힌 접수일자를 그대로 보셔야 해요.

한 가지는 단정하지 않을게요. 담보 등기가 여러 개일 때 그중 어느 것을 기준으로 삼는지는 부칙에 적혀 있지 않아요. 문장의 단위가 "담보물권을 취득한 자"라서 사람 단위로 읽히거든요. 그래서 이 글에서는 하나로 정해진다고 쓰지 않을게요.

근저당 설정일로 되짚는 금액표 — 2010년 7월 26일부터 2023년 2월 21일까지 여섯 구간

여섯 구간의 근거를 먼저 밝힐게요. 현행 제10조 제1항과 제11조 본문에는 개정 이력이 괄호로 붙어 있는데, 거기 적힌 공포일자가 여섯 개예요. 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18, 2021.5.11, 2023.2.21이에요. 그 여섯 건에 대응하는 시행일 법령을 하나씩 열어 금액을 직접 대조했어요. 어림으로 센 숫자가 아니에요.

범위도 밝혀 둘게요. 이 여섯 건은 현행 제10조 제1항과 제11조 본문에 붙은 개정 표기를 그대로 센 것이에요. 조문 번호가 제3조·제4조에서 제10조·제11조로 옮겨진 것은 2013년 12월 30일 공포된 대통령령 제25035호인데, 이 영은 전부개정이 아니라 일부개정이에요. 개정문이 "주택임대차보호법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다"로 시작하고 그 안에서 조문을 옮겼거든요. 그래서 여섯 건 중 첫 건인 2010년 7월 21일 개정은 조문 번호가 옮겨지기 전, 그러니까 제3조·제4조 시절의 개정이에요. 그보다 앞선 개정은 이 표에 없어요. 위에서 본 것처럼 1987년, 1995년, 2001년, 2008년 개정에도 같은 취지의 경과조치가 붙어 있으니, 담보물권 취득일이 2010년 7월 26일보다 앞선다면 이 표 밖이라고 보시면 돼요.

담보물권 취득일	근거 대통령령	서울	제2호 지역	제3호 지역	그 밖의 지역
2023년 2월 21일 이후	제33254호	1억6,500 / 5,500	1억4,500 / 4,800	8,500 / 2,800	7,500 / 2,500
2021년 5월 11일부터 2023년 2월 20일까지	제31673호	1억5,000 / 5,000	1억3,000 / 4,300	7,000 / 2,300	6,000 / 2,000
2018년 9월 18일부터 2021년 5월 10일까지	제29162호	1억1,000 / 3,700	1억 / 3,400	6,000 / 2,000	5,000 / 1,700
2016년 3월 31일부터 2018년 9월 17일까지	제27078호	1억 / 3,400	8,000 / 2,700	6,000 / 2,000	5,000 / 1,700
2014년 1월 1일부터 2016년 3월 30일까지	제25035호	9,500 / 3,200	8,000 / 2,700	6,000 / 2,000	4,500 / 1,500
2010년 7월 26일부터 2013년 12월 31일까지	제22284호	7,500 / 2,500	6,500 / 2,200	5,500 / 1,900	4,000 / 1,400

단위는 만원이고, 앞의 숫자가 자격선, 뒤의 숫자가 최우선변제 한도예요. 서울 한 칸만 세로로 읽어도 흐름이 보여요. 자격선이 7,500만원에서 1억6,500만원으로, 한도가 2,500만원에서 5,500만원으로 올라왔어요.

표를 볼 때 두 가지를 기억하세요.

첫째, 맨 아래 줄만 조문 번호가 달라요. 2010년 7월 26일 시행판에서는 금액 한도가 제3조, 임차인 범위가 제4조였어요. 2014년 1월 1일 시행판부터 제10조와 제11조로 바뀌었고요. 오래된 글에서 제3조·제4조를 인용하고 있다면 그건 옛 체계를 그대로 옮긴 것이에요.

둘째, 제2호 지역과 제3호 지역에 어떤 시·군이 들어가는지가 판마다 달라요. 그래서 위 표에서는 지역 이름 대신 호 번호로만 적었어요. 구성은 바로 다음 절에 따로 표로 옮겼어요.

지역 묶음도 판마다 바뀌었어요 — 조문에 열거된 시·군만 그대로

금액만 바뀐 게 아니에요. 어느 시·군이 어느 호에 들어가는지도 함께 바뀌었어요. 그래서 "우리 동네는 2호 지역"이라고 외워 두면 옛 담보물권에서는 틀릴 수 있어요.

현행판까지 여섯 판의 조문 열거예요. 괄호는 조문 문구를 줄여 적었어요. 제2호의 괄호는 조문에서 "「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)"이고, 제3호의 괄호는 "광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다)"예요.

판	제2호 열거	제3호 열거
2023년 2월 21일 (현행)	과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시
2021년 5월 11일	과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시
2018년 9월 18일	과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시
2016년 3월 31일	과밀억제권역(서울 제외)	광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
2014년 1월 1일	과밀억제권역(서울 제외)	광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
2010년 7월 26일	과밀억제권역(서울 제외)	광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시

제3호의 괄호를 특히 눈여겨보세요. 여섯 판 모두에 똑같이 붙어 있어요. 광역시라고 해서 자동으로 제3호가 되는 게 아니라, 그 광역시 안의 군지역과 과밀억제권역에 포함된 지역은 제3호에서 빠져요. 빠지면 남는 건 그 밖의 지역, 즉 제4호예요. 한 칸 차이지만 금액이 달라져요. 예를 들어 담보물권 취득일이 2015년이라 2014년 1월 1일 판을 쓰는 광역시 군지역 임차인이라면, 제3호의 6,000 / 2,000이 아니라 제4호의 4,500 / 1,500이 맞는 값이에요.

조문을 대조하다가 눈에 띈 자리를 적어 둘게요.

• 김포시는 2018년 9월 18일 판까지 제3호에 있다가, 2021년 5월 11일 판부터 제2호로 올라갔어요.
• 용인시는 2016년 3월 31일 판까지 제3호였고, 2018년 9월 18일 판부터 제2호예요.
• 세종특별자치시는 2016년 3월 31일 판에 제3호로 처음 이름이 나오고, 2018년 9월 18일 판부터 제2호예요.
• 파주시는 2018년 9월 18일 판, 이천시와 평택시는 2021년 5월 11일 판에서 처음 나와요.
• 화성시는 2018년 9월 18일 판에 제2호로 처음 나와요.

정리하면 이래요. 표를 고를 때는 담보물권 취득일로 줄을 먼저 찾고, 그 줄의 지역 열거로 내 집이 몇 호인지 다시 확인하셔야 해요. 순서를 바꾸면 금액이 어긋나요.

금액이 다시 깎이는 두 자리 — 주택가액 2분의 1 한도와 임차인이 여러 명일 때의 안분

표에 적힌 한도가 그대로 손에 들어오는 건 아니에요. 조문이 두 번 더 깎아요.

첫째, 주택가액의 2분의 1 한도

법 제8조 제3항 단서 원문이에요.

"다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다."

여기서 대지의 가액을 포함한다는 괄호를 눈여겨보세요. 이 문구는 법률 쪽에 있어요. 시행령 제10조 제2항은 같은 취지를 적으면서도 "임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다"라고만 적고 대지를 따로 언급하지 않아요. 그래서 대지 포함이라는 부분은 법 제8조 제3항 단서를 근거로 읽는 게 맞아요.

둘째, 임차인이 여러 명일 때의 안분

시행령 제10조 제3항이 산식을 적어 뒀어요. 한 주택에 임차인이 둘 이상이고 각자의 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 합계에 대한 각자의 비율로 주택가액의 2분의 1을 나눈 금액이 각자의 몫이 돼요.

숫자를 넣어 볼게요. 아래는 제가 세운 가정이고 실제 사건이 아니에요.

• 서울, 담보물권 취득일 2024년이라 현행표를 씁니다.
• 주택가액(대지 포함)이 1억원이라고 가정합니다.
• 소액임차인이 두 명이고 각자 한도가 5,500만원씩입니다.

계산은 이렇게 흘러가요.

단계	계산	결과
천장 구하기	1억원의 2분의 1	5,000만원
일정액 합계	5,500만원 더하기 5,500만원	1억1,000만원
천장 초과 여부	1억1,000만원이 5,000만원보다 큼	안분 발동
각자 비율	5,500 나누기 11,000	2분의 1
각자 몫	5,000만원 곱하기 2분의 1	2,500만원

조문상 한도는 5,500만원인데 이 가정에서는 각자 2,500만원이 돼요. 다만 주택가액을 어떻게 산정하는지는 이 법령에 정해진 조문을 찾지 못했고, 실제 배당은 다른 권리 관계까지 함께 봐요. 위 계산은 조문 산식에 숫자를 대입한 산수일 뿐이라고 읽어 주세요.

세 번째 자리도 있어요. 시행령 제10조 제4항은 방향이 반대예요. 한 주택에 임차인이 둘 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하면 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산해요. 합산한 금액이 제11조의 자격선을 넘으면 소액임차인 자격 자체가 사라질 수 있다는 뜻이에요.

집을 구할 때 등기부에서 무엇을 확인해야 하는지 감이 안 잡히신다면, 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖추는 절차를 단계별로 정리한 글을 먼저 보시면 이 글의 요건 부분이 훨씬 쉽게 읽혀요.

최우선변제에서 아예 빠지는 경우 — 경매신청 등기 전 요건과 임차권등기 이후 입주

금액이 아니라 자격 자체가 없어지는 자리가 있어요. 조문에 적힌 것만 모았어요.

빠지는 경우	근거 조문
경매신청 등기 전까지 요건을 못 갖춘 경우	법 제8조 제1항 후단
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우	법 제3조의3 제6항
보증금이 제11조 각 호 금액을 넘는 경우	시행령 제11조
가정공동생활 합산으로 자격선을 넘는 경우	시행령 제10조 제4항

첫 줄부터 볼게요. 법 제8조 제1항 후단은 "주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다"고 적어요. 그럼 제3조 제1항의 요건이 무엇인지가 남는데, 같은 항이 이렇게 적어요.

"임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."

그러니까 주택의 인도와 주민등록 두 가지예요. 제8조 전문과 그 준용 조항을 열어 봤는데 확정일자라는 말은 나오지 않았어요. 제8조 제2항이 준용하는 것도 제3조의2 제4항부터 제6항까지인데 그 세 항은 배당 이의신청 절차에 관한 것이고요.

오해하지 마셔야 할 게 있어요. 확정일자가 필요 없다는 뜻이 아니에요. 확정일자는 제3조의2 제2항의 우선변제권 쪽에서 따로 요구되는 요건이라 실제로는 두 권리를 함께 챙기시는 편이 안전해요. 다만 이 글이 다루는 제8조 하나만 놓고 보면 문언에 없다는 것이에요.

두 번째 줄은 성격이 달라요. 법 제3조의3 제6항 원문이에요.

"임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다."

지역도, 금액도 따지지 않아요. 조문이 권리 자체를 없다고 적어요. 그래서 계약 전 등기부에서 임차권등기가 있는지를 먼저 보셔야 해요.

내 계약이 어느 표에 걸리는지 확인하는 순서

위에서부터 하나씩 채워 보세요. 종이에 적으면서 따라가시면 좋아요.

① 등기부등본 을구에서 담보 등기의 접수일자를 전부 적으세요. 금액만 보지 마시고 날짜를 함께 적으세요. 이 글의 모든 계산이 그 날짜에서 출발해요.

② 그 날짜로 위의 여섯 구간 중 어느 줄인지 찾으세요. 경계선은 시행일 당일부터 새 표예요. 부칙이 "시행 전에 취득한 자"라고 적으니까요.

③ 그 줄의 지역 열거로 내 집이 몇 호인지 다시 확인하세요. 호 번호는 판마다 구성이 달라요. 순서를 반대로 하면 틀려요.

④ 내 보증금이 그 줄의 자격선 이하인지 보세요. 조문이 "이하인 임차인으로 한다"라고 적으니 경계 금액은 포함이에요.

⑤ 자격선을 넘었다면 여기서 멈추세요. 최우선변제 쪽은 해당이 없고, 확정일자를 갖춘 우선변제권 쪽을 따로 챙기셔야 해요.

⑥ 자격이 된다면 같은 줄의 한도를 확인하세요. 그게 조문상 최대치예요.

⑦ 주택가액의 2분의 1 한도를 겹쳐 보세요. 법 제8조 제3항 단서예요. 대지 가액이 포함된다고 괄호에 적혀 있어요.

⑧ 같은 집에 소액임차인이 또 있는지 확인하세요. 있으면 시행령 제10조 제3항의 안분이 걸려요.

⑨ 같이 사는 사람과 각각 계약했다면 제10조 제4항을 보세요. 가정공동생활이면 1명으로 보아 합산해요.

⑩ 요건 날짜를 확인하세요. 주택의 인도와 주민등록을 경매신청 등기 전에 마쳤는지예요.

⑪ 임차권등기가 먼저 있었는지 보세요. 있었다면 법 제3조의3 제6항으로 최우선변제에서 빠져요.

확인하지 못한 것과 이 글의 범위

솔직하게 적어 둘게요.

첫째, 판례를 하나도 열지 않았어요. 그래서 어떤 사실관계가 실제 사건에서 어떻게 판단됐는지는 이 글에 없어요. 조문과 부칙이 적은 문언까지만 옮겼어요.

둘째, 「수도권정비계획법」과 그 시행령을 열지 않았어요. 과밀억제권역에 어느 시·군이 들어가는지는 그 법령이 정해요. 그래서 시행령 조문에 이름이 적힌 시·군만 옮겼고, 목록을 늘려 적지 않았어요.

셋째, 상가건물 임대차는 다루지 않았어요. 근거 법이 따로 있고 이 글은 주택임대차만 봤어요.

넷째, 주택가액 산정 방법을 찾지 못했어요. 법과 시행령을 훑었는데 산정 방법을 정한 조문이 보이지 않았어요. 그래서 금액을 대신 계산해 드리지 않았어요.

다섯째, 2010년 7월 26일 이전 판의 금액은 열지 않았어요. 같은 취지의 경과조치가 1987년 개정 부칙부터 붙어 있다는 것까지만 확인했어요.

여섯째, 배당 실무는 다루지 않았어요. 실제 경매에서 배당표가 어떻게 짜이는지는 다른 법령의 영역이라 이 글에서 열지 않았어요.

낱말 하나도 밝혀 둘게요. 제목의 근저당은 검색하실 때 쓰는 말이라 그대로 뒀는데, 주택임대차보호법과 그 시행령 원문에는 근저당이나 저당권이라는 낱말이 나오지 않아요. 오늘 받은 두 원문 전문에서 각각 0회였고, 전세권과 질권도 0회였어요. 조문이 쓰는 말은 담보물권 하나예요. 어떤 권리가 담보물권에 해당하는지 열거한 조문은 이 세 문서(법, 시행령, 민법)를 찾은 범위에서는 보이지 않았어요. 민법에서는 제357조의 조문 제목이 근저당이고 그 조문이 제9장 저당권 안에 있다는 것까지 확인했어요.

정리하면 이래요

세 줄로 줄일게요.

첫째, 소액임차인 최우선변제는 법 제8조가 정한 권리이고 금액은 시행령 두 조문이 나눠서 정해요. 제11조가 자격선, 제10조 제1항이 한도예요. 서울은 담보물권 취득일이 2023년 2월 21일 이후일 때 1억6,500만원 이하가 자격선이고 한도가 5,500만원이에요.

둘째, 어느 표를 쓰는지는 계약일이 아니라 담보물권 취득일이 정해요. 부칙이 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 적어 두었고, 이 뒤 토막은 1987년 개정 부칙부터 이어져 있어요. 앞에 붙는 "존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되"는 2013년 개정부터고요. 그래서 계약이 아무리 새것이어도 담보물권이 오래됐으면 옛 표예요.

셋째, 표의 한도가 그대로 나오지는 않아요. 주택가액의 2분의 1 한도와 임차인이 여럿일 때의 안분이 다시 걸리고, 임차권등기 이후에 들어온 경우처럼 아예 빠지는 자리도 있어요.

오늘 당장 하실 수 있는 건 하나예요. 등기부등본을 떼어 을구의 접수일자를 적어 두는 것이에요. 그 날짜만 있으면 위의 여섯 구간 표에서 내 줄을 바로 찾을 수 있어요. 보증금을 돌려받는 절차 자체가 막막하시다면 전세보증금 반환이 늦어질 때 밟는 단계와 대응 방법을 정리한 글도 함께 보시면 순서가 잡혀요. 개인 상황에 따라 결과는 달라질 수 있으니 실제로 진행하실 때는 관계 기관과 전문가에게 확인하세요.