생애최초 특별공급 소득 기준, 민영 160%와 국민주택 130%를 2025년도 금액으로 바꾸면

생애최초 특별공급 소득 기준은 주택 종류마다 달라요. 민영주택은 세대 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 160% 이하, 공공주택 특별법이 적용되지 않는 국민주택은 130% 이하예요(주택공급에 관한 규칙 제43조). 청약홈에 올라 있는 2025년도 표로 바꾸면 3인 이하 가구는 월 12,054,021원과 9,793,892원, 4인 가구는 14,083,523원과 11,442,863원이에요. 이 선을 넘어도 세대원이 가진 부동산 가액 합계가 3억 3,100만원 이하면 마지막 단계(청약홈 이름으로 추첨공급)에는 신청할 수 있어요.

청약을 준비하다 보면 특별공급 안내문의 130%, 160% 같은 비율이 내 월급으로 얼마인지부터 막혀요. 맞벌이라서 넘는지, 혼인하지 않았는데 신청이 되는지, 2026년 6월에 바뀌었다는 배정이 무엇인지도 헷갈리고요. 이 글은 생애최초 특별공급의 소득 칸을 민영주택과 국민주택으로 나눠 금액으로 바꾸고, 공공분양은 기준이 따로라는 점도 짚어요.

이 글은 2026년 10월 22일 오전 11시 31분부터 낮 12시 9분 사이에 받은 자료로 썼어요. 법제처 국가법령정보의 주택공급에 관한 규칙(2026년 6월 15일 시행, 국토교통부령 제1592호)과 그 직전 판, 공공주택 특별법 시행규칙(2026년 8월 24일 시행) 별표 6, 국민건강보험법 시행령 별표 4, 소득세법 제19조·제20조, 국토교통부 고시 「생애최초 주택 특별공급 운용지침」(제2026-360호)을 열었어요. 한국부동산원 청약홈의 특별공급 안내, 한 민간분양 단지의 정정 입주자모집공고, 법제처 정부입법현황도 함께 봤어요. 금액은 모두 청약홈 표의 2025년도 기준이고, 사례는 모두 가정이에요.

• 민영주택: 소득 130% 이하가 1단계(50%), 160% 이하가 2단계(20%), 나머지는 3단계예요. 물량은 건설량의 17%(공공택지 외 7%) 범위예요
• 국민주택(공공주택 특별법 미적용): 100% 이하가 1단계(50%), 130% 이하가 2단계(20%)예요. 물량은 건설량의 20% 범위이고 청약 저축액 600만원 이상이 필요해요
• 소득을 넘으면: 세대 부동산 가액 합계가 3억 3,100만원 이하일 때 3단계에만 신청할 수 있어요
• 혼인·자녀가 없는 사람: 3단계에만 들어가고, 단독세대주는 전용 60㎡ 이하만 신청해요
• 공공분양(공공주택 특별법 시행규칙 별표 6): 건설량의 15%이고, 혼인 중이거나 자녀가 있어야 하며, 소득이 130%(맞벌이 200%)를 넘으면 부동산으로 대신할 길이 없어요. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 이 비율에 10%p 또는 20%p를 더해 판단해요
• 2026년 6월 15일 개정: 배정이 50%, 20%, 나머지로 바뀌었어요. 그 전에 공고한 단지는 종전 규정을 따라요

생애최초 특별공급은 주택 종류에 따라 세 갈래예요

같은 생애최초 특별공급이어도 어느 규정을 따르느냐에 따라 소득 상한과 자산 기준이 달라요. 청약홈도 생애최초를 민영주택, 국민주택(공공주택 특별법 미적용), 공공주택 세 칸으로 나눠 안내해요.

구분	근거	물량	소득 상한	소득을 넘을 때	혼인·자녀 없는 사람
민영주택(전용 85㎡ 이하)	주택공급에 관한 규칙 제43조제3항·제4항	건설량의 17%(공공택지 외 7%)	160%	부동산 3억 3,100만원 이하면 3단계	3단계만
국민주택(공공주택 특별법 미적용)	같은 조 제1항·제2항	건설량의 20%	130%	부동산 3억 3,100만원 이하면 3단계	3단계만
공공분양	공공주택 특별법 시행규칙 별표 6 제2호다목	건설량의 15%	130%(본인과 배우자 모두 소득이 있으면 200%), 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있으면 10%p 또는 20%p 가산	신청 불가(부동산으로 대신하는 길 없음)	신청 불가

여기서 퍼센트는 모두 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득에 대한 비율이에요. 내가 넣으려는 단지가 어느 칸인지는 입주자모집공고문의 주택 구분으로 확인하세요. 아래에서는 제목의 두 칸(민영주택과 국민주택)을 먼저 금액으로 바꾸고, 공공분양은 뒤에서 따로 볼게요.

단계라는 말이 붙어 있지만 가점 순서가 아니에요. 제43조는 생애최초 특별공급 입주자를 추첨의 방법으로 선정한다고 적었어요. 청약홈은 단계마다 경쟁이 있으면 지역우선 공급기준을 따르고, 지역 안에서 경쟁하면 추첨한다고 안내해요. 앞 단계에서 떨어진 사람은 다음 단계 추첨에 다시 들어가니, 소득이 낮아 앞 단계부터 들어갈수록 추첨 기회가 많아지는 구조예요.

민영주택은 130%와 160%가 경계예요

제43조제3항은 85㎡ 이하 민영주택 건설량의 17%(공공택지 외의 택지는 7%) 범위에서 생애최초 특별공급을 할 수 있다고 정했어요. 소득 요건은 제4호예요. 세대 월평균소득이 160% 이하이거나, 160%를 넘더라도 세대원 부동산 가액 합계가 기준 이하여야 해요.

배정 순서는 제4항이에요. 청약홈의 2025년도 표를 붙이면 이래요.

단계(몫)	누가 들어가나	3인 이하	4인	5인
1단계(50%)	혼인 중이거나 자녀가 있고, 소득 130% 이하	9,793,892원 이하	11,442,863원 이하	12,125,081원 이하
2단계(20%)	혼인 중이거나 자녀가 있고, 소득 160% 이하(1단계 탈락자 포함)	12,054,021원 이하	14,083,523원 이하	14,923,176원 이하
3단계(나머지)	요건을 모두 갖춘 사람 전체(2단계 탈락자 포함)	소득 160% 이하, 또는 넘더라도 부동산 3억 3,100만원 이하	같음	같음

청약홈 표는 2단계 칸을 「130% 초과 160% 이하」로 적어 3인 이하 기준 9,793,893원에서 12,054,021원까지로 보여 줘요. 1단계에서 떨어진 130% 이하 신청자도 조문상 2단계에 함께 들어가요.

금액은 청약홈 표를 그대로 옮겼어요. 2025년도 100% 금액(3인 이하 7,533,763원, 4인 8,802,202원, 5인 9,326,985원)에 1.3과 1.6을 곱해 반올림하면 같은 값이 나와요. 예를 들어 3인 이하 160%는 7,533,763원에 1.6을 곱한 12,054,020.8원을 반올림한 값이에요.

2025년도 표의 월 금액에 12를 곱하면 3인 이하 160%는 연 약 1억 4,465만원, 130%는 연 약 1억 1,753만원이에요. 이 환산은 감을 잡는 용도로만 보세요.

세대 월평균소득을 셈하는 방법은 국토교통부 고시 「생애최초 주택 특별공급 운용지침」 제8조가 정해요. 민영주택과 국민주택 모두 가구원 중 성년자의 월평균소득을 한 사람씩 구해 더해요. 근로자는 비과세소득을 뺀 전년도 총급여액(근로소득원천징수영수증 21번)이나 소득금액증명의 지급받은 총액을 근로기간으로 나눠요. 사업자는 전년도 소득금액증명의 소득금액을 사업기간으로 나눠요. 같은 지침 제9조는 입주자모집공고일이 4월 1일 전이면 일반 근로자(직장가입자)가 전전년도 근로소득원천징수영수증을, 7월 1일 전이면 일반·간이·면세사업자가 전전년도 소득금액증명을 내도록 했어요. 휴직이나 신규 취업 같은 예외는 지침과 모집공고문의 산정 기준을 함께 보세요.

민영주택 쪽 신청 자격은 제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원이에요. 청약홈은 지역별로 신청 가능한 예치금액 이상을 넣은 1순위자라고 안내해요.

국민주택은 100%와 130%가 경계예요

제43조제1항은 국민주택 건설량의 20% 범위에서 생애최초 특별공급을 할 수 있다고 정했어요. 청약홈은 이 칸을 「국민주택 - 공공주택 특별법 미적용」으로 표시해요. 소득 요건은 130% 이하이거나, 130%를 넘더라도 세대원 부동산 가액 합계가 기준 이하여야 해요.

청약홈의 2025년도 표로는 이래요.

단계(몫)	누가 들어가나	3인 이하	4인	5인
1단계(50%)	혼인 중이거나 자녀가 있고, 소득 100% 이하	7,533,763원 이하	8,802,202원 이하	9,326,985원 이하
2단계(20%)	혼인 중이거나 자녀가 있고, 소득 130% 이하(1단계 탈락자 포함)	9,793,892원 이하	11,442,863원 이하	12,125,081원 이하
3단계(나머지)	요건을 모두 갖춘 사람 전체(2단계 탈락자 포함)	소득 130% 이하, 또는 넘더라도 부동산 3억 3,100만원 이하	같음	같음

같은 3인 이하 월 9,793,892원(2025년도 표)이 민영주택에서는 1단계 상한이고, 국민주택에서는 2단계 상한이에요. 그래서 월 소득이 980만원인 3인 세대라면 민영주택에서는 2단계에 들어가지만, 국민주택에서는 1·2단계 모두 넘어서 부동산 기준으로 3단계만 노릴 수 있어요.

국민주택 쪽에는 신청 요건이 하나 더 있어요. 제43조제1항제1호는 제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원이면서 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상이어야 한다고 적었어요. 민영주택 쪽 제3항제1호에는 이 600만원 문구가 없어요.

소득을 넘어도 부동산 3억 3,100만원이면 3단계에 들어가요

제43조제1항제4호나목과 제3항제4호나목은 소득이 130%(민영 160%)를 넘는 경우에도 길을 하나 열어 뒀어요. 「세대원이 소유하는 부동산의 가액의 합계」가 국민건강보험법 시행령 별표 4 제3호의 재산등급 29등급 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하이면 소득 요건을 채운 것으로 봐요.

별표 4의 재산등급표에서 29등급은 3억 1,300만원 초과 3억 4,900만원 이하예요. 둘을 더해 2로 나누면 3억 3,100만원이고, 청약홈이 안내하는 자산 기준 금액과 같아요. 별표 4에는 2024년 5월 7일 개정 표시가 붙어 있어요. 2026년 10월 1일 시행 판의 부칙이 따로 시행일을 정한 개정(2026년 12월 24일, 2027년 1월 1일)은 제18조의5, 별표 4의3, 별표 2를 바꾸는 내용이고 별표 4는 들어 있지 않았어요.

다만 이 길로 들어갈 수 있는 곳은 3단계뿐이에요. 1단계와 2단계는 조문이 「월평균 소득이 … 이하인 사람」으로 소득 자체를 요구하기 때문이에요.

청약홈은 여기서 말하는 자산이 부동산(토지 및 건물) 가액이고, 자동차 가액과 금융자산은 넣지 않는다고 안내해요. 규칙은 부동산 가액을 어떻게 셈하는지를 국토교통부장관이 고시하도록 맡겼어요. 청약홈과 운용지침 제8조는 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 제4조에 따라 산출한 금액이라고 적었는데, 그 기준 원문은 이번에 열지 않았어요.

혼인·자녀가 없으면 3단계만, 단독세대주는 60㎡ 이하만

제43조는 신청자를 두 부류로 나눠요. 제1항제2호와 제3항제2호의 가목은 「혼인 중이거나 자녀가 있는 사람」이고, 나목은 「가목에 해당하지 않는 사람으로서 제4호에 해당하는 사람」이에요. 배정 순서를 정한 제2항과 제4항의 1단계·2단계는 모두 「제2호나목은 제외한다」고 적었어요. 그래서 혼인 중이 아니고 자녀도 없는 사람은 3단계에서만 추첨 대상이 돼요.

조문에는 1인가구라는 말이 없어요. 청약홈이 이 나목 해당자를 1인가구로 불러요. 청약홈 설명으로는 혼인 중이 아니면서 미혼 자녀도 없는 신청자가 여기에 들어가고, 신청자가 혼인 중이 아니라면 자녀는 같은 주민등록표등본에 올라 있는 자녀를 말해요. 부모님과 함께 살아도 혼인과 자녀가 없으면 이 칸이에요.

청약홈은 1인가구 신청자가 소득 기준 또는 자산 기준 중 하나만 충족하면 된다고 안내해요. 민영주택이면 소득 160% 이하(2025년도 표 3인 이하 칸 12,054,021원)이거나 부동산 3억 3,100만원 이하, 국민주택이면 130% 이하(같은 칸 9,793,892원)이거나 부동산 3억 3,100만원 이하예요.

면적 제한도 있어요. 제43조제1항과 제3항 뒷문장은 「단독세대주나 세대주와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람(세대원은 제외한다)」에게는 주거전용면적 60㎡ 이하 주택으로만 특별공급할 수 있다고 정했어요. 제2조제3호의2는 단독세대주를 「세대별 주민등록표에 배우자 및 직계존비속이 없는 세대주」로 정의해요.

청약홈은 이를 이렇게 풀어 안내해요. 1인가구 중 주민등록표등본에 직계존속과 함께 올라 있는 사람은 전 주택형에 청약할 수 있고, 직계존속이 함께 올라 있지 않은 단독세대는 전용 60㎡ 이하 주택형에만 청약할 수 있어요. 형제와만 같이 사는 경우처럼 애매한 구성이라면 모집공고문이나 사업주체에 먼저 확인하세요.

가구원 수는 3명까지 한 금액이에요

표에 「3인 이하」 칸이 하나만 있는 데는 이유가 있어요. 제43조제1항제4호가목 괄호는 4명 이상인 세대만 가구원수별 가구당 월평균소득을 쓰게 했어요. 그래서 1명, 2명, 3명 세대는 모두 같은 금액(2025년도 100% 기준 7,533,763원)으로 비율을 계산해요.

가구원 수를 셀 때 직계존속에는 조건이 붙어요. 같은 괄호는 신청자의 직계존속이 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원 수에 넣는다고 적었어요. 예를 들어 부부와 자녀 1명이 부모님 한 분을 모시고 산다고 가정할게요. 부모님이 같은 주민등록표에 올라온 지 1년이 안 됐다면 가구원 수는 4명이 아니라 3명으로 셈해서, 4인 칸이 아니라 3인 이하 칸 금액을 써요.

6인 이상 세대의 금액은 청약홈 표에 없어요. 청약홈은 6인 이상의 소득기준 금액은 입주자모집공고문을 통해 확인하라고 안내해요.

2026년 6월 15일 개정으로 배정이 바뀌었어요

생애최초 특별공급의 배정 순서는 2026년 6월 15일 공포·시행된 국토교통부령 제1592호로 바뀌었어요. 개정문과 직전 판(2025년 10월 31일 시행)의 제43조를 나란히 놓으면 이래요.

구분	개정 전(2025년 10월 31일 시행 판)	개정 후(2026년 6월 15일 시행)
국민주택 물량	건설량의 25%	건설량의 20%
민영주택 물량	19%(공공택지 외 9%)	17%(공공택지 외 7%)
2세 미만 자녀 요건(제5호)	있음	삭제
배정(국민주택 기준)	15%(100% 이하)와 5%(130% 이하)는 2세 미만 자녀가 있는 가구, 35%(100% 이하)와 15%(130% 이하)는 혼인·자녀 가구, 나머지	50%(100% 이하), 20%(130% 이하), 나머지

민영주택도 비율은 같고, 소득 경계만 130%와 160%로 달라요. 개정 전에는 앞의 두 단계가 제5호(입주자모집공고일 현재 2세 미만 자녀)를 빼지 않아서 사실상 2세 미만 자녀 가구 몫이었어요. 개정 후에는 제5호가 삭제되고 두 단계가 50%와 20%로 합쳐졌어요. 우선 몫을 더하면 개정 전 70%(15·5·35·15), 개정 후 70%(50·20)로 합계는 같아요.

개정이유는 「민영주택 신혼부부 특별공급 및 생애최초 특별공급에 포함되었던 신생아 가구에 대한 우선공급제도를 개선하여 민영주택 신생아 특별공급 유형을 신설」한다고 적었어요.

적용 시점은 부칙에 있어요. 부칙 제1조는 공포한 날부터 시행한다고 했고, 제4조는 「이 규칙 시행 전에 입주자모집공고를 한 경우에는 제43조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다」고 정했어요. 2026년 6월 15일 전에 공고한 단지라면 15·5·35·15% 구조와 25%·19% 물량이 그대로 적용돼요.

법제처 정부입법현황에서 심사 중(2026년 10월 19일부터)인 주택공급에 관한 규칙 개정안은 부양가족 서류와 30세 이상 직계비속의 부양가족 인정 기간을 바꾸는 내용이고, 첨부된 개정안에 제43조 개정은 없어요.

2세 미만 자녀가 있는 가구는 이제 신생아 특별공급(제35조의3)을 따로 봐야 해요. 개정된 제35조의3은 국민주택 건설량의 15%, 85㎡ 이하 민영주택 건설량의 10% 범위에서 입주자모집공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날 포함) 자녀(태아와 입양 자녀 포함)가 있는 1순위 무주택세대구성원에게 추첨으로 공급하도록 했어요. 소득 비율은 생애최초와 같은 국민 130%, 민영 160%(넘으면 부동산 3억 3,100만원 기준)예요. 부칙 제2조에 따라 시행 이후 공고분부터 적용돼요. 아이가 있는 가구가 집을 살 때 쓰는 정책대출은 신생아 특례대출 조건 글에서 따로 볼 수 있어요.

2025년도 금액은 언제 공고한 단지부터 쓰나요

규칙은 「전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득」이라고만 적었어요. 어느 해 통계를 쓰는지는 국토교통부 고시 「생애최초 주택 특별공급 운용지침」(제2026-360호, 2026년 7월 8일 시행)이 정해요. 이 지침은 제43조와 공공분양 별표 6 제2호다목을 보완하는 세부 적용기준이에요.

지침 제8조제1항 단서와 제8항은 「입주자모집공고일 당시 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 통계를 국가데이터처에서 발표하지 아니한 경우에는 전전년도 도시근로자 가구당 월평균소득을 기준으로 한다」고 적었어요. 국가데이터처는 옛 통계청이에요(정부조직법 제27조, 2025년 10월 1일 신설). 그래서 기준은 공고한 해가 아니라 공고일 당시 새 통계가 나왔는지예요.

2026년 10월 22일에 본 청약홈 표는 제목이 모두 「2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준」이에요. 이 글의 금액도 모두 이 표에서 왔어요.

해가 바뀌는 시점의 사례는 하나 찾았어요. 경기도 수원의 한 민간분양 단지는 2026년 2월 27일에 입주자모집공고를 내고 같은 날짜로 정정공고를 냈어요. 정정공고는 「2026.02.27.(금) 통계청 전년도(2025년도) 도시근로자 가구당 월평균소득 기준 발표에 따라」 이 단지에 적용되는 소득기준을 정정한다고 적었어요. 변경 전 표 제목은 「2024년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득 기준」이고, 100% 금액은 3인 이하 7,205,312원, 4인 8,578,088원, 5인 9,031,048원이었어요.

2025년도 금액과 비교하면 100% 기준으로 3인 이하는 328,451원, 4인은 224,114원, 5인은 295,937원 올랐어요. 같은 소득이어도 어느 해 표를 쓰는 공고냐에 따라 단계가 갈릴 수 있다는 뜻이에요.

정정공고 문구로는 이 단지의 공고일과 2025년도 통계 발표일이 같은 날(2026년 2월 27일)이었고, 단지는 전년도인 2025년도 표로 바로잡았어요. 이 날짜대로라면 2026년 2월 27일부터 2026년도 통계가 발표되기 전까지 공고한 단지가 2025년도 표를 써요. 그래서 2027년에 공고하는 단지라도 공고일 당시 2026년도 통계가 아직 발표되지 않았다면 2025년도 표를 써요. 2026년도 통계가 언제 발표될지는 이번에 확인하지 않았으니, 모집공고문 소득 기준표 제목의 연도를 함께 보세요.

공공분양은 기준이 따로예요

공공주택 특별법 시행규칙 별표 6 제2호다목은 공공분양 생애최초 특별공급을 따로 정해요. 별표 6에는 2026년 6월 22일 개정 표시가 붙어 있어요. 청약홈은 공공주택 칸의 소득 표가 별표 6에 따른 일반형 공공분양과 별표 6의6에 따른 나눔형에 적용된다고 적었어요. 이 글은 별표 6만 열었어요.

민영·국민 칸과 다른 점은 셋이에요.

• 혼인 또는 자녀가 필수예요. 입주요건 나)는 「혼인 중이거나 자녀(미혼인 자녀로 한정하며 태아를 포함한다)가 있을 것」이에요. 혼인 중이 아니고 자녀도 없는 사람은 대상이 아니에요
• 소득 상한을 넘으면 길이 없어요. 입주요건 마)가 소득 130%(본인과 배우자 모두 소득이 있으면 200%) 이하를 요구하고, 부동산으로 대신하는 문구는 없어요. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 이 비율이 올라가는데, 아래에서 따로 볼게요
• 자산 기준이 따로 있어요. 입주요건 라)는 시행규칙 제13조제3항에 따른 자산요건이에요. 제13조제3항은 국토교통부장관이 부동산, 자동차 등 자산 요건을 따로 정할 수 있다고 적었고, 청약홈은 일반형이면 부동산 가액과 자동차 가액이 각각 기준 이하여야 한다고 안내해요. 그 기준 금액은 이번에 열지 않았어요

물량은 건설량의 15% 범위이고, 배정은 70%, 20%, 나머지 순서예요. 청약홈의 2025년도 표를 붙이면 이래요.

몫	소득 조건	3인 이하	4인	5인
우선(70%)	100% 이하(맞벌이가 아닌 경우)	7,533,763원	8,802,202원	9,326,985원
우선(70%)	120% 이하(본인과 배우자 모두 소득)	9,040,516원	10,562,642원	11,192,382원
일반(20%)	130% 이하(맞벌이가 아닌 경우)	9,793,892원	11,442,863원	12,125,081원
일반(20%)	140% 이하(본인과 배우자 모두 소득)	10,547,268원	12,323,083원	13,057,779원
나머지	200% 이하(본인과 배우자 모두 소득)	15,067,526원	17,604,404원	18,653,970원

출산 가구 가산이 없다면, 맞벌이가 아닌 세대는 130%가 입주요건 상한이라 일반 몫 금액이 곧 끝선이에요. 맞벌이는 140%를 넘으면 나머지 몫에서만 추첨 대상이 돼요.

별표 6 제3호가목에는 출산 가구 가산도 있어요. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀만 1명 있으면 소득 기준 비율에 10퍼센트포인트, 그런 자녀가 2명 이상이거나 1명이면서 그 전에 출생한 자녀도 있으면 20퍼센트포인트를 더해 판단해요. 조문은 소득 요건만 적었고, 청약홈은 소득요건과 자산요건이 최대 20%p까지 완화될 수 있다고 안내하니 실제 적용은 모집공고문에서 확인하세요.

내 소득으로 대입해 보기

아래는 모두 가정이에요. 단지가 2025년도 표를 쓰고, 1순위·무주택·생애최초·5년 이상 소득세 납부 요건은 모두 갖췄고, 세대 부동산은 없다고 놓았어요. 출산 가구 가산은 넣지 않았어요.

가정	민영주택	국민주택(공공주택 특별법 미적용)	공공분양(별표 6)
가. 맞벌이 부부와 자녀 1명(3인), 세대 월 1,100만원	2단계(20%), 떨어지면 3단계	130% 초과라 3단계만	140% 초과 200% 이하라 나머지 몫만
나. 혼인 중이 아니고 자녀 없는 단독세대주, 월 600만원	3단계만, 전용 60㎡ 이하	3단계만, 전용 60㎡ 이하	대상 아님
다. 외벌이 부부와 자녀 2명(4인), 세대 월 900만원	1단계(50%)	2단계(20%)	일반 몫(20%)

가 사례는 월 1,100만원이 3인 이하 칸에서 민영 130%(9,793,892원)를 넘고 160%(12,054,021원) 이하라 민영 2단계예요. 국민주택은 130%(9,793,892원)를 넘어서 1·2단계에는 못 들어가고, 부동산이 3억 3,100만원 이하라 3단계에만 들어가요. 공공분양은 맞벌이 140%(10,547,268원)를 넘고 200%(15,067,526원) 이하라 나머지 몫에서만 추첨해요. 자녀가 2023년 3월 28일 이후 출생했다면 공공분양 쪽 판단은 달라질 수 있어요.

나 사례는 혼인과 자녀가 없어서 민영과 국민 모두 3단계에만 들어가요. 월 600만원은 민영 160%와 국민 130% 모두 아래라 소득 쪽 요건은 맞아요. 국민주택에 넣으려면 청약 저축액 600만원 이상도 필요해요. 공공분양은 혼인 또는 자녀 요건 때문에 신청할 수 없어요.

다 사례는 4인 칸을 써요. 월 900만원은 민영 130%(11,442,863원) 이하라 1단계, 국민주택 100%(8,802,202원)는 넘고 130% 이하라 2단계예요. 공공분양도 맞벌이가 아닌 100%를 넘고 130% 이하라 일반 몫이에요.

소득 말고 함께 갖춰야 할 요건

소득 칸만 맞는다고 신청할 수 있는 건 아니에요. 제43조가 요구하는 나머지 요건도 함께 보세요.

• 생애 최초: 입주자모집공고일 현재 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 해요. 배우자의 혼인 전 이력은 따로 정해 뒀어요. 민영주택과 국민주택은 같은 규칙 제55조의3제1항제2호가 정해요. 배우자가 혼인신고일 전에 주택을 소유했던 사실이나 당첨자로 관리된 사실이 있어도 제43조에 따른 특별공급을 신청할 수 있어요. 공공분양 별표 6은 신청자의 배우자가 혼인 전에 주택을 가졌다가 처분한 경우도 소유한 사실이 없는 경우에 포함한다고 적었어요
• 1순위 무주택세대구성원: 민영주택은 제28조제1항, 국민주택은 제27조제1항의 1순위예요. 국민주택과 공공분양은 저축액 600만원 이상(선납금 포함)도 필요해요
• 5년 이상 소득세 납부: 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 낸 사람이에요. 소득세법 제19조(사업소득)와 제20조(근로소득)에 대한 소득세를 말하고, 과거 1년 안에 소득세를 낸 사람도 근로자 또는 자영업자에 포함해요. 공제나 감면으로 낼 세액이 없었던 경우도 납부한 것으로 봐요
• 한 차례만: 한 차례에 한정해 1세대 1주택 기준으로 공급해요

청약홈은 투기과열지구나 청약과열지역 주택에 청약할 때 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사람이 속한 세대는 청약할 수 없다고도 안내해요.

생애최초 특별공급 요건이 맞지 않는다면 일반공급 가점도 함께 따져 보세요. 가점 배점과 틀리기 쉬운 자리는 청약 가점 계산 84점 글에 정리돼 있어요.

이번에 확인하지 못한 것

• 부동산 가액 산정 방법: 운용지침이 가리키는 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 원문은 열지 않았어요
• 공공분양 자산 기준 금액: 일반형의 부동산·자동차 기준 금액과 나눔형(별표 6의6) 기준은 다루지 않았어요
• 앞으로의 개정: 법제처 시행일 기준 목록에 주택공급에 관한 규칙의 시행예정 판은 없었어요. 법제처 심사 중인 개정안은 공포 전까지 조문이 바뀔 수 있어요
• 6인 이상 세대 금액: 청약홈 표에 없어서 다루지 않았어요

청약 전에 확인할 순서

1. 단지의 주택 구분을 확인하세요. 민영주택인지, 공공주택 특별법이 적용되지 않는 국민주택인지, 공공분양인지에 따라 비율이 달라요.
2. 입주자모집공고일을 보세요. 2026년 6월 15일 전 공고라면 종전 배정(15·5·35·15%와 나머지)이 적용돼요.
3. 소득 기준표의 연도와 금액을 공고문에서 확인하세요. 이 글의 금액은 청약홈의 2025년도 표예요. 공고일 당시 새 통계가 발표 전이면 전전년도 표를 써요.
4. 가구원 수를 세세요. 3명까지는 한 금액이고, 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있어야 들어가요.
5. 세대 월평균소득을 계산해 몇 단계에 들어가는지 보세요. 성년 가구원의 소득을 한 사람씩 월평균으로 바꿔 더해요.
6. 소득이 넘는다면 세대원 부동산 가액 합계가 3억 3,100만원 이하인지 확인하세요. 민영주택과 공공주택 특별법 미적용 국민주택만 해당해요.
7. 혼인·자녀가 없다면 3단계만 노릴 수 있고, 단독세대주는 전용 60㎡ 이하만 고르세요.

청약 자격 판단은 세대 구성과 소득 서류에 따라 개인 상황마다 다를 수 있어요. 애매한 부분은 신청 전에 모집공고문의 문의처나 사업주체에 확인하세요.

정리

• 생애최초 특별공급 소득 상한은 민영주택 160%, 공공주택 특별법 미적용 국민주택 130%예요(주택공급에 관한 규칙 제43조).
• 청약홈의 2025년도 표로 3인 이하는 민영 160% 12,054,021원, 국민주택 130% 9,793,892원이고, 4인은 14,083,523원과 11,442,863원이에요.
• 배정은 2026년 6월 15일부터 50%, 20%, 나머지예요. 민영은 130%와 160%, 국민주택은 100%와 130%가 단계 경계예요. 그 전에 공고한 단지는 종전 규정이에요.
• 소득을 넘어도 세대원 부동산 가액이 3억 3,100만원 이하면 3단계에 신청할 수 있어요. 청약홈은 자동차와 금융자산을 넣지 않는다고 안내해요.
• 혼인 중이 아니고 자녀도 없는 사람은 3단계에서만 추첨하고, 단독세대주는 전용 60㎡ 이하만 신청해요.
• 공공분양(별표 6)은 혼인 또는 자녀가 필수이고, 130%(맞벌이 200%)를 넘으면 부동산 대체 경로가 없어요. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 이 비율에 10%p 또는 20%p를 더해요.
• 어느 해 금액을 쓰는지는 공고일 당시 전년도 통계가 발표됐는지로 정해져요(생애최초 주택 특별공급 운용지침 제8조). 발표 전이면 전전년도 표를 쓰고, 2026년 2월 27일 공고 한 건은 같은 날 발표된 2025년도 표로 정정됐어요.