국민주택채권 매입, 등기할 때 실제로 남는 부담은 얼마일까

집을 사서 소유권이전등기를 할 때 주택 시가표준액(공동주택·단독주택 공시가격)이 2천만 원 이상이면 제1종 국민주택채권을 사야 하고, 금액은 그 시가표준액에 지역과 가격 구간별 비율을 곱해 정해요. 비율은 13/1,000에서 31/1,000 사이예요. 사자마자 은행에 되파는 즉시 매도를 하면, 실제로 내는 돈은 채권금액 전부가 아니라 되팔 때 깎이는 차액이에요. 예를 들어 특별시·광역시에서 공시가격 5억 원인 아파트를 혼자 사면 채권은 1,300만 원어치이고, 2026년 11월 12일 주택도시기금 고객부담금조회(우리은행 계산기) 기준으로 바로 팔 때 본인부담금은 186만 6,240원이었어요. 되파는 값(매도단가)은 영업일마다 바뀌니 등기하는 날 다시 조회해야 해요.

잔금 날짜가 잡히면 취득세, 중개보수와 함께 국민주택채권 비용도 챙겨야 해요. 셀프 등기를 준비한다면 이 채권을 몇 원어치 사야 하는지부터 막혀요. 이 글은 시행령 별표의 비율표, 채권금액을 내는 방법, 바로 팔 때 실제 부담이 어떻게 계산되는지를 가정 사례로 차례로 정리했어요.

자료는 2026년 11월 12일 오전 10시 36분부터 41분 사이(한국 시각)에 받았어요. 국가법령정보센터의 주택도시기금법 시행령(2026년 10월 27일 시행본)과 그 별표 PDF, 주택도시기금 홈페이지의 제1종 개요·매입대상 및 금액·고객부담금조회·매입면제 안내, 우리은행 국민주택기금의 채권매도단가 조회와 고객부담금 조회 화면이에요.

누가, 어떤 등기 때 사야 하나요

주택도시기금법 시행령 제8조 제2항은 「제1종국민주택채권을 매입하여야 하는 자와 그 매입기준은 별표와 같다」고 정해요. 별표의 부표에는 영업허가, 건축허가 같은 여러 항목이 있고, 집을 사는 사람에게 해당하는 건 15. 부동산등기 가목의 「소유권의 보존 또는 이전」 줄이에요.

누가 사는지는 주택도시기금 「제1종 개요」 안내에 적혀 있어요. 소유권의 보존이나 이전 때는 「소유권의 보존 또는 이전을 받은 당해 등기명의자」가 매입대상자예요. 집을 산 사람이 등기명의자가 되니, 매수인이 사는 채권이에요.

같은 줄에는 빠지는 경우도 적혀 있어요.

1. 건축물의 소유권 보존은 제외예요. 별표 15. 가목 세부범위의 첫 문장이에요.
2. 공유물을 지분율대로 나눠 이전등기를 하는 경우는 제외예요.
3. 신탁이나 신탁종료로 수탁자 또는 위탁자에게 이전등기를 하는 경우도 제외예요.

그래서 이미 지어진 아파트나 주택을 사서 이전등기를 하는 경우가 이 글의 계산 대상이에요. 주택도시기금 안내에는 「일인이 동일일자(1영업일)에 동일한 용도의 등기 … 1건당 채권의 발행은 1건을 초과할 수 없습니다」라는 문장도 있어요. 등기 한 건에 채권도 한 건이라는 뜻이에요.

주택 매입 비율표

비율은 시가표준액 구간과 지역에 따라 달라져요. 아래는 별표 부표 15. 가목 1) 주택 줄을 그대로 옮긴 것이에요.

표 1. 주택 소유권 보존·이전 때 매입 비율 (주택도시기금법 시행령 별표 부표 15. 가목 1), 2026년 11월 12일 조회)

주택 시가표준액	특별시 및 광역시	그 밖의 지역
2천만 원 이상 5천만 원 미만	13/1,000	13/1,000
5천만 원 이상 1억 원 미만	19/1,000	14/1,000
1억 원 이상 1억6천만 원 미만	21/1,000	16/1,000
1억6천만 원 이상 2억6천만 원 미만	23/1,000	18/1,000
2억6천만 원 이상 6억 원 미만	26/1,000	21/1,000
6억 원 이상	31/1,000	26/1,000

주택 줄의 첫 구간이 2천만 원 이상부터 시작해서, 시가표준액이 그보다 낮은 주택은 이 표에 해당하는 구간이 없어요.

표를 읽을 때 세 가지를 같이 봐야 해요.

• 기준은 시가표준액이에요. 별표는 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액을 기준으로 적었어요. 매매가가 아니라 공시가격이에요. 주택도시기금 안내는 공동주택가격 열람이나 단독주택가격 열람으로 확인한 주택가격만 넣고 토지분은 따로 넣지 않는다고 적었어요. 입력칸 설명도 「주택은 토지가 포함된 가격」이에요.
• 아파트는 세대당 가격이에요. 별표는 공동주택이면 세대당 시가표준액을 기준으로 한다고 적었어요. 단지 전체가 아니라 내가 사는 그 호수의 공시가격이에요.
• 공시가격이 아직 없는 신규 분양 아파트는 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득당시가액을 시가표준액으로 봐요. 주택도시기금 입력칸 설명은 이것을 취득세 과세표준(사실상의 취득가격)이라고 풀어 적었어요.

지역 칸은 별표 표기로 「특별시 및 광역시」와 「그 밖의 지역」 두 갈래예요. 주택도시기금 계산 화면의 선택칸에는 「서울특별시 및 광역시」로 적혀 있어요.

눈여겨볼 곳은 6억 원 경계예요. 특별시·광역시에서는 공시가격이 6억 원에 닿는 순간 비율이 26/1,000에서 31/1,000으로 올라가요. 경계 바로 아래와 위의 차이는 표 4에서 금액으로 다시 볼게요.

채권금액 계산과 1만 원 단위 끝수

채권금액은 시가표준액에 비율을 곱하면 나와요. 다만 1만 원 아래 끝수 처리 규칙이 있어요. 별표 제4호는 최저매입금액을 1만 원으로 하고, 1만 원 미만 끝수가 5천 원 이상이면 1만 원으로 올리고 5천 원 미만이면 없는 것으로 한다고 정해요.

표 2. 채권금액 계산 예시 (모두 가정)

가정	비율	곱한 값	채권금액
특별시·광역시, 공시가격 5억 원	26/1,000	13,000,000원	13,000,000원
특별시·광역시, 공시가격 3억4,750만 원	26/1,000	9,035,000원	9,040,000원(끝수 5천 원 올림)
특별시·광역시, 공시가격 5억9,900만 원	26/1,000	15,574,000원	15,570,000원(끝수 4천 원 버림)
그 밖의 지역, 공시가격 1억2천만 원	16/1,000	1,920,000원	1,920,000원

주택도시기금 안내 동영상 설명에도 끝수 처리 예가 있어요. 매입금액이 15,054,000원이면 15,050,000원을, 15,055,000원이면 15,060,000원을 발행금액으로 넣으라고 적었어요.

바로 팔면 실제 부담은 이렇게 계산돼요

채권을 사는 것 자체는 돈을 버리는 게 아니에요. 주택도시기금 안내는 국민주택채권을 국채에 해당한다고 적었고, 발행일로부터 5년 뒤에 원금과 이자를 돌려받아요. 다만 사자마자 은행에 되팔면 액면보다 낮은 값을 받아요. 2026년 11월 12일 매도단가는 1만 원당 8,586원이었고, 같은 줄의 수익률은 4.083%로 발행이율 연 1.00%보다 높았어요. 이렇게 되팔 때 깎인 차액이 실제 부담이 돼요.

우리은행 고객부담금 조회 화면은 이 부담을 이렇게 계산해요.

즉시매도 시 본인부담금 : 발행금액-(매도금액-수수료)-(선급이자-소득/법인세-주민세)

1,300만 원어치를 2026년 11월 12일에 개인과세로 넣었을 때 화면에 나온 줄은 아래와 같아요.

표 3. 채권 1,300만 원의 즉시 매도 조회 결과 (2026년 11월 12일 우리은행 고객부담금 조회, 개인과세)

항목	금액
발행금액	13,000,000원
매도단가	8,586
매도금액	11,161,800원
수수료	33,480원
선급이자	6,410원
소득세	890원
주민세	80원
즉시매도시 본인부담금	1,866,240원

검산하면 13,000,000 - (11,161,800 - 33,480) - (6,410 - 890 - 80) = 1,866,240원으로 화면 값과 같아요. 각 줄의 뜻은 이래요.

• 매도금액은 채권을 은행에 넘기는 값이에요. 여기서 수수료가 빠지고 선급이자(세후)가 더해진 금액이 실제로 돌려받는 돈이에요. 1,300만 원에 8,586/10,000을 곱한 1,116만 1,800원이 화면 값과 같아요. 채권 1만 원어치를 8,586원에 넘긴 셈이에요.
• 수수료는 화면에 금액으로 나와요. 이 금액도 부담에 더해져요.
• 선급이자는 시행령 제6조 제4항의 「매출일부터 발행일 전일까지의 이자」예요. 주택도시기금 안내는 발행일을 「매출한 달의 말일」로 적었어요. 그래서 같은 달이라도 늦게 살수록 이 이자가 줄어요. 여기서 소득세와 주민세를 뗀 금액만큼 부담이 줄어요.

매도단가가 무엇인지는 우리은행 조회 화면이 설명해요. 「고객이 은행창구에서 매입과 동시에 매도할 때 적용되는 단가」예요. 같은 화면은 소액채권전담증권사(화면 표기 현 24개사)가 전날 업무 마감 뒤 다음 영업일에 적용할 호가를 제출하고, 국민주택채권은 매일 제출받은 신고 시장단가를 적용한다고 적었어요.

가정 사례별 실제 부담

같은 날, 같은 계산기에 금액만 바꿔 넣은 결과예요. 집과 금액은 모두 가정이에요.

표 4. 가정 사례별 즉시 매도 부담 (2026년 11월 12일 우리은행 고객부담금 조회, 개인과세, 매도단가 8,586)

가정	비율	채권금액	즉시매도시 본인부담금
그 밖의 지역, 공시가격 1억2천만 원	16/1,000	1,920,000원	275,628원
특별시·광역시, 공시가격 3억4,750만 원	26/1,000	9,040,000원	1,297,766원
그 밖의 지역, 공시가격 5억 원	21/1,000	10,500,000원	1,507,360원
특별시·광역시, 공시가격 5억 원	26/1,000	13,000,000원	1,866,240원
특별시·광역시, 공시가격 5억9,900만 원	26/1,000	15,570,000원	2,235,198원
특별시·광역시, 공시가격 6억 원	31/1,000	18,600,000원	2,670,170원
특별시·광역시, 신규 분양 취득당시가액 7억 원	31/1,000	21,700,000원	3,115,200원

몇 줄을 짝지어 보면 구조가 보여요.

• 지역 차이: 공시가격이 똑같이 5억 원이어도 특별시·광역시는 186만 6,240원, 그 밖의 지역은 150만 7,360원이에요. 비율이 26/1,000과 21/1,000으로 다르기 때문이에요.
• 6억 원 경계: 공시가격 5억9,900만 원과 6억 원은 100만 원 차이인데, 이날 부담은 223만 5,198원과 267만 170원으로 43만 4,972원 벌어져요. 경계를 넘으면 비율이 5/1,000 올라가 채권금액 전체에 붙기 때문이에요.

공동명의면 지분별로 따로 계산해요

별표는 등기하려는 부동산이 공유물이면 공유지분율에 따라 산정한 시가표준액을 기준으로 한다고 적었어요. 주택도시기금 안내도 공동명의로 취득하는 주택은 매입자의 지분율로 계산한 시가표준액을 넣으라고 하고, 시가표준액 1억 원 아파트를 부부가 1/2씩 사면 각각 5천만 원에 해당하는 비율을 적용한다는 예를 들어요.

지분으로 나누면 구간이 내려갈 수 있어요. 아래 두 가정을 계산해 봤어요.

가정 1. 특별시·광역시, 공시가격 6억 원 아파트를 부부가 1/2씩

1. 지분별 시가표준액: 6억 원 × 1/2 = 3억 원
2. 구간: 2억6천만 원 이상 6억 원 미만, 26/1,000
3. 1인 채권금액: 3억 원 × 26/1,000 = 780만 원
4. 1인 본인부담금(2026년 11월 12일 조회): 111만 9,750원
5. 부부 합계: 111만 9,750원 × 2 = 223만 9,500원

혼자 사면 6억 원 × 31/1,000 = 1,860만 원이고 부담은 267만 170원이에요. 부부 합계와 비교하면 43만 670원 차이예요.

가정 2. 특별시·광역시, 공시가격 5억 원 아파트를 부부가 1/2씩

1. 지분별 시가표준액: 5억 원 × 1/2 = 2억5천만 원
2. 구간: 1억6천만 원 이상 2억6천만 원 미만, 23/1,000
3. 1인 채권금액: 2억5천만 원 × 23/1,000 = 575만 원
4. 1인 본인부담금(2026년 11월 12일 조회): 82만 5,450원
5. 부부 합계: 82만 5,450원 × 2 = 165만 900원

혼자 사면 186만 6,240원이니 21만 5,340원 차이예요.

다만 명의는 채권 말고 다른 비용과 권리에도 걸리는 결정이에요. 채권 부담 차이만 보고 정하기보다는 다른 비용과 함께 따져 보세요. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있어요.

날짜에 따라 얼마나 달라지나

같은 1,300만 원어치라도 등기하는 날의 매도단가에 따라 부담이 달라져요. 주택도시기금 고객부담금조회 화면에도 「고객부담금은 조회 일자에 따라 달라질 수 있습니다」라는 안내가 붙어 있어요.

표 5. 2026년 11월 국민주택1종채권26-11 매도단가 (우리은행 채권매도단가 조회, 2026년 11월 12일 오전 조회)

기준일	매도단가	수익률(%)	할인율(%)
11월 2일	8,549	4.150	14.70156
11월 3일	8,533	4.190	14.86340
11월 4일	8,549	4.155	14.70620
11월 5일	8,564	4.120	14.55896
11월 6일	8,594	4.050	14.26219
11월 9일	8,617	4.003	14.03983
11월 10일	8,615	4.010	14.06209
11월 11일	8,619	4.003	14.02452
11월 12일	8,586	4.083	14.35586

같은 1,300만 원어치를 조회일자만 바꿔 계산기에 넣으면 이렇게 나와요.

표 6. 채권 1,300만 원의 조회일자별 즉시 매도 부담 (우리은행 고객부담금 조회, 개인과세, 2026년 11월 12일 오전 조회)

조회일자	매도단가	선급이자	즉시매도시 본인부담금
11월 2일	8,549	9,970원	1,911,190원
11월 5일	8,564	8,900원	1,892,650원
11월 9일	8,617	7,470원	1,825,170원
11월 11일	8,619	6,760원	1,823,180원
11월 12일	8,586	6,410원	1,866,240원

11월 2일부터 12일까지 매도단가는 8,533에서 8,619 사이를 오갔어요. 표 6의 다섯 날짜만 봐도 1,300만 원어치의 부담이 182만 3,180원(11월 11일)에서 191만 1,190원(11월 2일)까지 8만 8,010원 차이가 났어요.

하나 눈에 띄는 점도 있어요. 표 6의 다섯 날짜 모두, 본인부담금을 1,300만 원으로 나눈 비율이 같은 날 할인율 칸의 숫자와 소수 둘째 자리까지 같았어요. 11월 12일이면 186만 6,240원 ÷ 1,300만 원 = 14.356%이고, 할인율 칸은 14.35586이에요. 조회 화면은 할인율이 무엇인지 따로 설명하지 않으니, 정확한 금액은 계산기로 확인하세요. 은행 영수증과 맞춰 볼 때도 계산기 값이 기준이에요.

팔지 않고 들고 있으면

바로 팔지 않고 만기까지 가지고 있을 수도 있어요. 주택도시기금 「제1종 개요」 안내의 발행조건은 이래요.

• 상환기간: 발행일로부터 5년
• 발행이율: 연 1.00%(2025년 4월 1일부터, 연단위 복리 계산). 그 전인 2022년 12월 1일부터 2025년 3월 31일까지는 연 1.30%였어요.
• 발행일: 매출한 달의 말일

시행령 제6조 제3항은 이자를 발행일부터 상환일 전일까지 1년 단위 복리로 계산한다고 정해요. 단순히 곱해 보면 1,300만 원어치의 5년 뒤 원리금은 1,300만 원 × 1.01의 5제곱으로 약 1,366만 원이에요. 세금을 떼기 전 숫자예요. 바로 팔면 수수료를 떼고 선급이자(세후)를 더해 1,113만 3,760원(1,300만 원 - 본인부담금 186만 6,240원, 11월 12일 조회)이 남고, 들고 있으면 5년 동안 1,300만 원이 묶여요. 어느 쪽이 나은지는 그 돈을 5년 동안 다른 데 쓸 수 있는지에 달려 있어서 사람마다 달라요.

들고 있기로 했다면 알아 둘 것이 세 가지 있어요.

1. 비대면으로는 안 돼요. 주택도시기금 안내는 즉시 매도는 영업점이나 은행 비대면 채널로 할 수 있지만, 만기까지 보유하려면 비대면 채널로 처리할 수 없으니 영업점을 방문하라고 적었어요.
2. 중간에 돌려받기 어려워요. 시행령 제10조 제1항은 정해진 사유가 아니면 중도에 상환할 수 없다고 정해요. 주택도시기금 안내에 적힌 중도상환 대상은 면허·허가·인가가 매입자 잘못 없이 철회·취소된 경우, 매입대상자가 아닌 사람이 착오로 샀거나 법정 금액을 넘게 산 경우 등이에요.
3. 만기 뒤 5년 안에 찾아야 해요. 같은 안내는 원금과 이자 모두 상환일로부터 5년이 소멸시효이고, 시효가 지나면 국고(기금)에 귀속된다고 적었어요.

대출로 저당권을 설정할 때

주택담보대출을 받으면서 저당권을 설정하는 등기에도 별도 줄이 있어요. 별표 부표 15. 다목은 저당권 설정금액이 2천만 원 이상일 때만 해당하고, 매입금액은 설정금액의 10/1,000이며, 10억 원을 넘으면 10억 원으로 한다고 정해요. 주택도시기금 안내는 저당권 설정 때의 매입대상자를 「저당권설정자」로 적었어요.

같은 별표 제3호 자목에는 면제도 있어요. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증을 받는 사람, 또는 장기주택저당대출(연금방식 생활자금 대출)에 가입한 사람이 담보로 내는 주택에 근저당권설정등기를 할 때는 국민주택채권을 사지 않아요. 그 밖의 면제 항목은 주택도시기금 「행위주체별 국민주택채권 매입면제」 페이지에 목록으로 올라 있어요. 대출을 받는다면 저당권 쪽 채권을 누가 어떻게 처리하는지 대출 은행에 미리 물어보세요.

대리인에게 맡겼다면 영수증을 맞춰 보세요

등기를 대리인에게 맡겨 채권도 대신 샀다면 금액을 맞춰 볼 수 있어요. 주택도시기금 고객부담금조회 화면에는 「대리인을 통한 채권매입 시, 은행에서 발행하는 영수증의 고객부담금과 하단의 조회내역이 일치하는지 확인하시기 바랍니다」라는 안내가 있어요.

맞춰 보는 방법은 간단해요.

1. 은행 영수증에서 발행금액과 매입일을 확인하세요.
2. 주택도시기금 고객부담금조회 화면에 그 발행금액과 매입일, 과세구분을 넣으세요.
3. 나온 즉시매도시 본인부담금을 견적서나 영수증의 금액과 비교하세요.

발행금액 자체가 맞는지도 볼 수 있어요. 내 집 공시가격(공동명의면 내 지분만큼)을 표 1의 구간에 넣고 비율을 곱한 뒤 1만 원 끝수를 처리하면 돼요.

등기 전에 확인할 순서

1. 공시가격을 확인하세요. 공동주택가격 또는 단독주택가격 열람에서 내 호수의 가격을 봐요. 신규 분양으로 공시가격이 아직 없다면 취득당시가액이 기준이에요.
2. 명의 구조를 정리하세요. 공동명의라면 지분율만큼 나눈 금액이 각자의 기준이에요.
3. 지역과 구간을 찾으세요. 특별시·광역시인지 그 밖의 지역인지, 표 1의 어느 구간인지 보고 비율을 곱해요.
4. 1만 원 끝수를 처리하세요. 5천 원 이상은 올리고, 5천 원 미만은 버려요.
5. 등기하는 날 고객부담금을 조회하세요. 매도단가가 영업일마다 바뀌니 그날 숫자로 다시 봐요.
6. 팔지 들고 있을지 정하세요. 들고 있으려면 영업점에 가야 해요.

잔금 때 함께 나가는 중개보수가 얼마까지인지는 부동산 중개수수료 계산법을 정리한 글에서 상한요율표로 확인할 수 있어요. 본계약 전에 보낸 가계약금을 돌려받을 수 있는지는 가계약금 반환 기준을 정리한 글에 판례와 함께 있어요.

이 글의 비율표는 2026년 10월 27일 시행본 시행령 별표를 옮긴 것이고, 금액은 모두 2026년 11월 12일 우리은행 조회 화면의 값이에요. 매도단가와 본인부담금은 영업일마다 바뀌니 등기하는 날 주택도시기금 고객부담금조회 화면에서 다시 확인하세요.

정리

• 집을 사서 소유권이전등기를 하는 등기명의자는 시가표준액(공시가격) 2천만 원 이상 주택이면 그 금액에 별표 비율을 곱한 만큼 제1종 국민주택채권을 사요. 건축물의 소유권 보존등기는 이 줄에서 빠져요.
• 비율은 2천만 원 이상 5천만 원 미만 13/1,000, 그 위로 특별시·광역시 19·21·23·26·31/1,000, 그 밖의 지역 14·16·18·21·26/1,000이에요. 특별시·광역시는 6억 원부터 31/1,000이에요.
• 채권금액의 1만 원 미만 끝수는 5천 원 이상이면 올리고, 미만이면 버려요.
• 바로 팔 때 실제 부담은 계산기 공식(발행금액 - (매도금액 - 수수료) - (선급이자 - 세금))으로 나와요. 2026년 11월 12일 조회로 1,300만 원어치는 186만 6,240원이었어요.
• 공동명의면 지분별 시가표준액으로 따로 계산해서 구간이 내려갈 수 있어요.
• 만기까지 들고 있으면 5년, 연 1.00% 연복리이고, 영업점을 방문해야 해요.