가계약금 돌려받을 수 있을까, 계약 성립과 해약금 약정으로 갈리는 기준

가계약금은 본계약이 아직 성립하지 않았고, 보낸 쪽은 포기하고 받은 쪽은 배액을 돌려주기로 한 해약금 약정도 명백히 인정되지 않는다면, 보낸 사람이 마음을 바꿔도 받은 쪽에 몰취되지 않는다고 대법원은 판단했어요(2022. 9. 29. 선고 2022다247187). 반대로 목적물과 대금, 중도금 지급방법까지 합의돼 매매계약이 이미 성립했다면 민법 제565조 해약금 규정이 기준이 될 수 있어요. 이때는 다른 약정이 없는 한, 상대가 이행에 착수하기 전까지 보낸 쪽은 계약금을 포기하고 받은 쪽은 배액을 상환해 해제할 수 있어요. 그래서 먼저 볼 것은 두 가지예요. 계약이 성립했는지, 그리고 무엇을 약정했는지예요.

집을 보고 마음에 들어 중개사무소에서 「일단 가계약금을 걸어 두라」는 말을 듣고 몇백만 원을 이체하는 경우가 많아요. 그런데 하루 이틀 사이에 사정이 바뀌거나, 반대로 집주인이 다른 사람에게 팔겠다며 없던 일로 하자고 하면 그 돈이 어떻게 되는지부터 막막해져요. 이 글은 법원이 실제로 묻는 질문 순서대로 상황을 나눠 정리해요.

이 글은 2026년 10월 29일 오후 3시 50분(한국 시각)에 받은 문서로 썼어요. 법제처 국가법령정보에서 민법 현행 본문(2026년 3월 17일 시행)을 열고, 대법원 판결 네 건과 하급심 판결 두 건의 판결문 본문을 읽었어요. 판결요지 칸이 비어 있는 판결은 이유 부분의 문장을 그대로 옮겼어요. 이 글은 일반적인 정보이고, 내 사건에 대한 법률 자문이 아니에요.

• 계약이 성립하지 않았다면: 해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 가계약금은 몰취되지 않아요(대법원 2022다247187)
• 계약 성립의 기준: 본질적 사항이나 중요 사항에 관한 구체적 합의가 있어야 해요(대법원 2005다39594)
• 계약이 성립했다면: 다른 약정이 없는 한 이행에 착수하기 전까지 포기 또는 배액상환으로 해제할 수 있어요(민법 제565조 제1항)
• 계약금 일부만 냈다면: 해약금의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이에요(대법원 2014다231378)
• 계약금을 아직 다 안 냈다면: 계약금계약이 성립하지 않아 임의로 해제할 수 없어요(대법원 2007다73611)

가계약금이라는 이름만으로는 정해지지 않아요

민법에는 가계약이나 가계약금이라는 말이 나오는 조문이 없어요. 서울북부지방법원은 2025년 11월 27일 2025가소314432 판결에서 이 점을 이렇게 적었어요. 「우리 민법상 가계약이나 가계약금에 관한 명문 규정이 없고, 판례 법리나 특정한 거래 관행이 아직 확립되었다고 보기 어려운 까닭에 그 효력을 구체적으로 확정하기가 용이하지 않다.」

그래서 법원은 돈의 이름보다 당사자가 실제로 무엇을 합의했는지를 봐요. 같은 판결은 가계약금의 규모와 지급 시기가 당사자의 의사를 짐작하는 단서가 된다고 했어요. 가계약금이 본계약금에 가까울수록, 교섭 후반에 건넬수록 「본계약을 성립시켜야 할 신의칙상의 의무」도 강해진다고 봤어요.

이름이 결론을 정하지 않는다는 건 반대 방향에서도 마찬가지예요. 인천지방법원 2019나66012 판결(2020년 6월 26일)에서 분양 계약자는 담당 직원이 「가계약금」을 넣고 마음에 안 들면 다음 날까지 취소하고 돌려받을 수 있다고 말했다고 주장했어요. 법원은 공급계약서에 분양 목적물, 분양대금, 인도와 소유권이전등기 시기 같은 중요 사항이 모두 정해져 있다며 정식 분양계약으로 봤어요. 이 사건에서 법원은 1,500만 원을 돌려주라고 판결했지만, 가계약이어서가 아니었어요. 사업자가 약관 사본을 달라는 요구를 거절해 계약 전체가 무효가 됐기 때문이에요.

먼저 볼 것은 본계약이 이미 성립했는지예요

계약 성립의 기준은 대법원 2005다39594 판결(2006년 11월 24일)에 있어요. 「그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다」고 했어요. 모든 사항을 다 정해야 하는 것은 아니라는 뜻이기도 해요.

이 사건에서는 가계약서만 쓰고 정식계약서는 끝내 쓰지 않았어요. 잔금 지급시기도 적혀 있지 않았어요. 그런데도 대법원은 가계약서를 쓸 때 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법까지 합의돼 있었다며 매매계약이 성립했다고 본 원심을 그대로 유지했어요. 종이에 「가계약」이라고 적었어도 내용이 본계약 수준이면 본계약으로 볼 수 있다는 사례예요.

반대 방향의 사례가 서울북부지법 2025가소314432예요. 매수 희망자가 중개인을 통해 교섭하던 중 매도인에게 「계약금 중 일부로」 500만 원을 송금했어요. 매매대금 예정액은 3억 2,500만 원이었어요. 법원은 아래 사정을 들어 매매계약은 성립하지 않았고 그 전 단계인 가계약만 있었다고 봤어요.

법원이 본 사정	판결문 표현
계약서	「무엇보다 원피고 사이에 매매계약서가 작성되지 아니하였다.」
계약서 작성일을 따로 정함	계약일을 처음 「2024. 9. 중 협의」로 했다가 「2024. 9. 20.」로 정한 것은, 이미 계약이 성립했다면 「별도의 계약일을 협의하거나 정할 이유가 없다」
문자메시지	중개인과 주고받은 문자만으로는 「본질적 사항 또는 중요 사항이 모두 합의되었다고 보기 부족하다」
금액	500만 원은 3억 2,500만 원에 비추어 「매매계약의 성립을 인정하기에는 매우 적은 금액」

두 판결을 나란히 놓으면 기준이 보여요. 목적물, 대금, 대금을 언제 어떻게 낼지가 구체적으로 정해졌는지가 핵심이에요. 계약서를 따로 쓰기로 날짜를 잡아 두었다면 아직 본계약 전이라는 단서가 될 수 있어요. 다만 이 판단은 사건마다 증거로 하는 것이라, 비슷해 보여도 결과가 같다고 단정할 수는 없어요.

계약이 성립하지 않았다면, 해약금 약정이 명백한지가 갈라요

가계약 단계에서 보낸 사람이 마음을 바꾼 경우는 대법원 2022다247187 판결(2022년 9월 29일)이 다뤘어요. 사건명은 「임차보증가계약금반환」이고, 임차 가계약금을 돌려 달라는 소액사건이었어요. 원심은 보낸 사람이 스스로 계약 체결을 포기했으니 달리 정함이 없는 한 가계약금은 받은 쪽에 몰취된다고 봤어요.

대법원은 이 판단을 뒤집었어요. 먼저 해약금 약정을 인정하는 요건을 이렇게 적었어요. 「정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다」. 이때 약정의 내용, 계약에 이른 동기와 경위, 당사자의 목적과 진정한 의사, 거래 관행을 함께 본다고 했어요.

그리고 결론을 이렇게 냈어요. 「당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다」. 원심이 해약금 약정이 있었는지 제대로 확인하지 않았다며 그 부분을 파기하고 서울중앙지방법원으로 돌려보냈어요. 환송 뒤 최종 결론과 가계약금 액수는 이번에 연 판결문에 없었어요.

이 판결이 말하는 것은 「몰취가 기본값이 아니다」라는 점이에요. 「항상 돌려받는다」는 뜻은 아니에요. 해약금 약정이 명백히 인정되는 사건이라면 보낸 쪽이 포기한 가계약금은 받은 쪽에 남을 수 있어요. 문자메시지나 계약 관련 문서에 「단순 변심 시 가계약금은 돌려주지 않는다」처럼 적어 두었다면 그 문구가 증거로 다퉈질 수 있어요.

교섭이 세부 조건에서 깨진 경우도 있어요. 서울북부지법 2025가소314432는 계약금 지급과 부동산에 설정된 제한물권을 갚는 방법에서 합의가 안 돼 매매가 무산된 사건이에요. 받은 쪽이 일방적으로 물린 사건이 아니었고, 매수 희망자가 보낸 500만 원의 두 배인 1,000만 원을 청구했어요. 법원은 2022다247187을 인용한 뒤, 매매 교섭은 실제로 이루어졌고 세부 조건만 합의되지 않았을 뿐이니 「해약금 약정에 따른 가계약금 몰취나 배액상환의 문제가 발생할 여지는 없다」고 했어요. 대신 가계약 해제에 따른 원상회복으로 500만 원과 지연손해금을 돌려주라고 했어요. 이 판결은 소액사건 1심이고, 법제처 판례 정보에 「항소」로 표시돼 있어 확정된 판결이 아니에요. 항소심 결과는 이 글이 확인하지 않았어요.

계약이 성립했다면 민법 제565조 해약금이 기준이에요

본계약이 성립하고 계약금이 건네졌다면 민법 제565조 제1항을 봐요. 「매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.」

이 조문에는 조건이 세 개 붙어 있어요. 계약금이 실제로 건네져야 하고, 당사자 사이에 다른 약정이 없어야 하고, 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전이어야 해요. 같은 조 제2항은 제551조를 적용하지 않는다고 정했어요. 제551조는 「계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다」는 조문이에요. 해약금으로 해제한 경우에는 이 조문을 적용하지 않는다고 따로 정해 둔 거예요.

「이행에 착수할 때까지」의 뜻은 대법원 2005다39594 판결이 풀었어요. 「객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우」라고 했어요. 이 사건에서는 매수인이 중도금 일부 대신 제3자에게 받을 돈(채권)을 매도인에게 넘기기로 하고 그 제3자도 계약 자리에 나왔어요. 대법원은 매수인이 계약과 함께 이행에 착수했다고 보고, 그 뒤 매도인이 계약금 배액을 돌려주며 한 해제는 효력이 없다고 했어요.

예를 들어 매매대금 3억 원, 약정 계약금 3천만 원인 계약을 가정해 볼게요. 계약금 3천만 원을 모두 보냈고 아직 누구도 이행에 착수하지 않았으며 다른 약정이 없다면, 계산은 이렇게 돼요.

해제하려는 쪽	민법 제565조 제1항에 따른 방법	예시 금액
계약금을 보낸 쪽(매수인)	보낸 계약금을 포기	3천만 원을 돌려받지 못함
계약금을 받은 쪽(매도인)	받은 계약금의 배액을 상환	6천만 원(받은 3천만 원 + 3천만 원)을 돌려줌

이 표는 가정이에요. 계약서에 해약금에 관한 다른 약정이 있거나, 중도금을 이미 냈거나, 이행에 착수했다고 볼 만한 사정이 있으면 이 계산대로 되지 않아요.

계약금 일부만 보냈다면 기준은 약정 계약금이에요

가계약금이 사실은 「계약금 중 일부」로 먼저 보낸 돈인 경우가 많아요. 이때 받은 쪽이 받은 돈의 두 배만 돌려주고 빠질 수 있는지가 대법원 2014다231378 판결(2015년 4월 23일)의 쟁점이었어요.

사실관계는 이래요. 서울 서초구 아파트를 11억 원에 사고팔기로 하고, 계약금 1억 1,000만 원 가운데 1,000만 원은 계약 당일, 나머지 1억 원은 다음 날 보내기로 했어요. 매도인은 다음 날 계좌를 해지해 막아 두고 해제를 통보한 뒤, 받은 1,000만 원의 두 배인 2,000만 원을 공탁했어요.

대법원은 이 방식으로는 해제할 수 없다고 했어요. 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 해제할 수 있다고 하더라도 「해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다」고 적었어요. 실제 받은 돈의 배액만으로 해제할 수 있다면, 받은 돈이 적을 때 「사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과」가 된다는 이유였어요. 다만 이 사건에서 대법원은 먼저 매도인이 계좌를 막아 나머지를 받지 않은 것이니 계약금 1억 1,000만 원이 모두 지급된 것으로 봐야 한다고 했고, 일부만 지급됐다고 보더라도 결론은 같다며 위 기준을 덧붙였어요.

그보다 앞선 대법원 2007다73611 판결(2008년 3월 13일)은 한 단계 더 엄격했어요. 계약금계약은 돈을 실제로 건네야 성립하므로 「단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는」 제565조의 해제권이 생기지 않는다고 했어요. 그래서 계약금 일부만 먼저 냈거나 전부를 나중에 내기로 했다면, 계약금 잔금이나 전부가 지급되지 않는 한 「당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다」고 봤어요. 이 사건은 아파트 계약금 6,000만 원 가운데 300만 원은 계약 당일, 5,700만 원은 다음 날 보내기로 약정했는데, 매도인 측이 다음 날 계약금이 입금되기 전에 파기를 통보한 경우였어요.

앞의 예시에 대입하면 이래요. 매매대금 3억 원, 약정 계약금 3천만 원 중 300만 원만 먼저 보냈다고 가정할게요.

상황	판결이 말한 것	예시에 대입
매도인이 받은 돈의 배액만 주고 해제하려 함	기준은 약정 계약금이라 받은 일부의 배액으로는 해제할 수 없음(2014다231378)	600만 원 상환으로는 해제할 수 없음
계약금 잔금이 아직 지급되지 않음	계약금계약이 성립하지 않아 임의로 주계약을 해제할 수 없음(2007다73611)	300만 원만 오간 단계에서는 어느 쪽도 해약금 방식으로 임의 해제하는 구조가 아님
보낸 쪽이 계약금 잔금을 약정대로 내지 않음	상대방은 계약금 지급을 청구하거나, 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있음(2007다73611)	나머지 2,700만 원 지급을 청구받을 수 있음

여기서 하나 짚을 점이 있어요. 매수인이 이미 보낸 300만 원만 포기하고 빠질 수 있는지는 이번에 연 판결들이 직접 답하지 않았어요. 2007다73611은 상대방이 주계약까지 해제할 수 있는 경우를 「위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면」이라는 조건과 함께 적었어요. 그런 상황이라면 이 글의 표만으로 판단하지 말고 상담을 받아 보세요.

계약서에 위약금 조항이 따로 있다면

해약금과 위약금은 다른 문제예요. 민법 제398조 제4항은 「위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다」고 정했어요. 같은 조 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 줄일 수 있다고 했어요.

대법원 2014다231378 사건에서도 이 둘이 따로 다뤄졌어요. 매도인이 이행을 거절하자 매수인이 계약을 해제했고, 원심은 매도인이 받은 1,000만 원을 돌려주는 것과 별도로 계약서 제6조의 위약금 1억 1,000만 원을 70%로 줄인 7,700만 원을 내라고 했어요. 대법원은 계약금계약과 손해배상액의 예정은 법률적 성격이 다르다는 원심 판단을 받아들여 상고를 기각했어요. 계약금이 다 오가지 않았다고 해서 위약금 약정까지 당연히 사라지는 것은 아니라는 판단이에요.

전세나 월세 가계약금은 어떻게 볼까요

대법원 2022다247187은 임차 가계약금 사건이라, 「해약금 약정이 명백해야 몰취된다」는 판단은 전월세 가계약에서 나온 거예요. 계약이 성립했는지를 보는 기준도 계약 일반에 관한 것이라 임대차에서도 같은 질문을 하게 돼요. 어떤 집을, 보증금과 차임을 얼마로, 언제부터 빌리기로 구체적으로 정했는지예요.

해약금 조문은 매매 절에 있어요. 민법 제567조는 「본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다」고 정했어요. 제618조는 임대차를 목적물을 쓰게 하고 그 대가로 차임을 내기로 하는 계약으로 정의해요. 이 글은 임대차 계약금에 제565조를 그대로 적용한 대법원 판결을 따로 찾아 열지 않았어요. 그래서 전월세 본계약의 계약금 해제는 조문의 틀까지만 소개해요.

전월세 계약서에 어떤 특약 문구를 넣는지는 전세 계약서 특약사항을 정리한 글에서 볼 수 있어요. 가계약 단계에서 해약금에 관한 약정을 할지, 한다면 어떻게 적을지는 이 글의 판결들이 보여 주듯 나중에 다툼이 생겼을 때 결과를 가를 수 있는 부분이에요.

판결 여섯 건을 한 표로 보면

판결	무엇에 관한 사건	이 글에 쓴 판단
대법원 2022. 9. 29. 2022다247187	임차 가계약금 반환(소액사건)	해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 보낸 쪽이 포기해도 몰취되지 않음, 파기환송
대법원 2006. 11. 24. 2005다39594	부동산 매매 가계약서	목적물·대금 특정과 중도금 지급방법 합의가 있으면 정식계약서 없이도 매매계약 성립, 이행 착수의 뜻
대법원 2015. 4. 23. 2014다231378	아파트 매매, 매도인이 나머지 계약금 수령을 막은 사건	해약금 기준은 약정 계약금, 받은 일부의 배액으로는 해제 불가
대법원 2008. 3. 13. 2007다73611	아파트 매매, 계약금 일부 지급 약정	계약금 잔금이나 전부가 지급되지 않으면 계약금계약 불성립, 임의 해제 불가
서울북부지법 2025. 11. 27. 2025가소314432	부동산 매매 교섭 중 500만 원 송금	계약 불성립(가계약), 몰취나 배액상환 없이 500만 원 원상회복
인천지법 2020. 6. 26. 2019나66012	분양 「가계약금」 1,500만 원	정식 분양계약으로 봄, 반환은 약관교부의무 위반에 따른 무효 때문

법제처 판례 데이터베이스를 「가계약금」으로 본문 검색하면 2026년 10월 29일 기준 121건이 나왔어요. 세무나 형사 사건도 섞여 있어서, 이 글은 그중 위 판결들만 열어 읽었어요. 이 판결들이 가계약금 사건의 전부라는 뜻은 아니에요.

이번에 확인하지 못한 것

• 대법원 2021다248312 판결 원문: 2022다247187이 인용한 판결이에요. 법제처 판례 데이터베이스에서 사건번호로 찾지 못해, 2022다247187 안에 인용된 문장만 썼어요
• 2022다247187 환송 뒤 결론: 다시 심리한 결과는 열지 않았어요
• 2025가소314432의 항소심 결과: 판례 정보에 항소로 표시돼 있지만, 항소심 판결은 열지 않았어요
• 임대차에 제565조를 적용한 대법원 판결: 따로 찾지 않았어요
• 중개사가 관여한 경우의 책임: 이번 글의 범위 밖이에요. 중개보수가 언제 생기고 어떤 경우 받지 못하는지는 부동산 중개수수료 계산을 정리한 글에서 볼 수 있어요

가계약금을 보내기 전후로 확인할 순서

1. 보내기 전에 이 돈이 무엇인지 문자로 남겨 두세요. 교섭 우선권을 잡는 돈인지, 계약금의 일부인지, 단순 변심 때 어떻게 하기로 했는지예요.
2. 약정 계약금 액수를 확인하세요. 계약금 일부로 보낸 돈이라면 해약금의 기준은 약정 계약금이에요.
3. 합의된 내용을 적어 보세요. 목적물, 대금, 중도금과 잔금을 언제 어떻게 낼지까지 정했다면 계약이 성립했다고 볼 여지가 커져요.
4. 계약서 작성일을 따로 잡았는지 보세요. 서울북부지법 판결은 이를 아직 본계약 전이라는 단서로 봤어요.
5. 마음이 바뀌었다면 빨리, 그리고 기록이 남는 방식으로 상대에게 알리세요. 이행 착수 전인지가 해약금 해제의 조건이에요.
6. 상대가 돌려주지 않는다면 주고받은 문자, 이체 내역, 가계약서를 모아 두세요. 법원은 이런 자료로 약정 내용을 판단했어요.

같은 「가계약금」이라도 금액, 시점, 문자 내용에 따라 결론이 달라져요. 이 글은 판결이 무엇을 기준으로 봤는지 정리한 일반 정보이고, 개인 상황에 따라 다를 수 있어요. 상대와 다툼이 생겼다면 대한법률구조공단이나 변호사 상담으로 내 사건의 자료를 직접 보여 주고 판단을 받아 보세요.

정리

• 가계약금에 관한 민법 조문은 따로 없고, 법원은 당사자가 실제로 무엇을 합의했는지를 봐요.
• 본계약이 성립하지 않았다면, 해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 보낸 쪽이 포기해도 가계약금은 몰취되지 않아요(대법원 2022다247187).
• 목적물·대금과 중도금 지급방법까지 합의됐다면 정식계약서가 없어도 매매계약이 성립할 수 있어요(대법원 2005다39594).
• 계약이 성립하고 계약금이 건네졌다면, 다른 약정이 없는 한 이행 착수 전까지 포기 또는 배액상환으로 해제할 수 있어요(민법 제565조 제1항).
• 계약금 일부만 오갔다면 해약금의 기준은 약정 계약금이고, 계약금이 다 지급되기 전에는 임의 해제가 안 돼요(대법원 2014다231378, 2007다73611).
• 전월세 가계약금에도 2022다247187의 판단이 나왔지만, 임대차 본계약 계약금에 제565조를 적용한 판결은 이 글이 따로 확인하지 않았어요.