부동산 중개수수료 계산, 매매·전세·월세 거래금액을 상한요율표에 넣는 법

부동산 중개수수료(법령 용어는 「중개보수」)는 주택이면 거래금액에 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 상한요율을 곱해서 계산하고, 한도액이 있는 구간이면 그 한도액을 넘지 못해요. 요건을 갖춘 오피스텔은 별표 2, 그 밖의 오피스텔과 상가·토지는 거래금액의 0.9% 이내예요. 월세는 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 거래금액이고, 그 합계가 5천만원 미만이면 월세의 70배에 보증금을 더해 다시 계산해요. 이렇게 나온 금액은 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 낼 수 있는 상한이에요. 실제 금액은 그 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 정하고, 부가가치세는 이 상한과 별도로 붙을 수 있어요.

계약서에 도장을 찍기 전에 중개사가 말한 금액이 맞는지 직접 계산해 보고 싶을 때가 많아요. 이 글은 주택(부속토지 포함)과 오피스텔의 중개보수 상한을 계산하는 순서를 다뤄요. 「중개수수료」는 2014년 1월 28일 법 개정(법률 제12374호) 전에 쓰던 이름이고, 지금 법령에는 「중개보수」로 적혀 있어요. 집을 살 때 같이 드는 취득세는 부동산 취득세 계산법에서 따로 볼 수 있어요.

조문은 법제처 국가법령정보센터에서 2026년 10월 19일 오후 4시 30분부터 4시 38분 사이에 받은 현행본으로 읽었어요. 공인중개사법, 같은 법 시행령과 시행규칙은 모두 2026년 8월 28일 시행본이에요. 국가법령정보센터에 올라 있는 시·도의 주택 중개보수 조례 17건과 별표 첨부파일, 법제처 법령해석례, 부가가치세법, 국민참여입법센터 정부입법현황도 같은 시간에 열었어요. 금액 예시는 모두 가정이에요.

• 계산식: 거래금액 × 상한요율, 한도액이 있는 구간은 한도액까지
• 월세 거래금액: 보증금 + 월세 × 100, 이 합계가 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70
• 누가 내나: 중개의뢰인 쌍방이 각각, 표의 금액은 한쪽이 낼 수 있는 상한
• 실제 금액: 상한 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의
• 어느 지역 기준: 중개사무소가 있는 시·도의 조례
• 따로 붙을 수 있는 것: 부가가치세, 권리관계 확인 등에 드는 실비

주택 중개보수 상한요율표

시행규칙 제20조제1항은 주택 중개보수를 「중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며」, 그 금액은 시·도 조례가 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 서로 협의해 결정한다고 적었어요. 별표 1은 2021년 10월 19일에 신설된 뒤 개정 표시가 붙지 않았어요.

거래	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만원 미만	0.6%(1천분의 6)	25만원
매매·교환	5천만원 이상 2억원 미만	0.5%(1천분의 5)	80만원
매매·교환	2억원 이상 9억원 미만	0.4%(1천분의 4)	없음
매매·교환	9억원 이상 12억원 미만	0.5%(1천분의 5)	없음
매매·교환	12억원 이상 15억원 미만	0.6%(1천분의 6)	없음
매매·교환	15억원 이상	0.7%(1천분의 7)	없음
임대차 등	5천만원 미만	0.5%(1천분의 5)	20만원
임대차 등	5천만원 이상 1억원 미만	0.4%(1천분의 4)	30만원
임대차 등	1억원 이상 6억원 미만	0.3%(1천분의 3)	없음
임대차 등	6억원 이상 12억원 미만	0.4%(1천분의 4)	없음
임대차 등	12억원 이상 15억원 미만	0.5%(1천분의 5)	없음
임대차 등	15억원 이상	0.6%(1천분의 6)	없음

한도액 칸의 「없음」은 별표 1에서 그 칸이 비어 있는 구간이에요. 계산 방법은 서울시 조례 별표 1 비고가 그대로 적어 두었어요. 「중개보수의 한도는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액으로 하되, 그 금액이 한도액보다 큰 경우에는 한도액으로 한다.」

구간을 읽을 때는 「이상」과 「미만」을 봐야 해요. 「이상」은 그 금액을 포함하고 「미만」은 포함하지 않아서, 매매가 정확히 9억원이면 9억원 이상 칸의 0.5%를 써요. 그래서 구간 경계에서는 상한이 계단처럼 뛰어요.

• 매매 8억 9천만원은 0.4%로 356만원, 매매 9억원은 0.5%로 450만원이에요.
• 매매 1억 9천만원은 0.5%로 95만원이 나오지만 한도액 80만원에 걸려 80만원이고, 매매 2억원은 0.4%로 80만원이에요.
• 전세 5억 9천만원은 0.3%로 177만원, 전세 6억원은 0.4%로 240만원이에요.

거래금액은 이렇게 정해요

같은 표를 써도 거래금액을 잘못 넣으면 결과가 달라져요. 시행규칙 제20조제5항과 제6항, 제3항이 넣는 법을 정해요.

• 매매: 매매가격이 거래금액이에요.
• 교환: 교환하는 물건 가운데 거래금액이 큰 쪽의 가액이에요(제5항제2호).
• 매매와 임대차를 한 번에: 같은 물건을 같은 당사자끼리 매매를 포함해 둘 이상 거래하면 매매 거래금액만 써요(제5항제3호).
• 전세: 확인·설명서 작성방법은 임대차의 거래예정금액을 「임대보증금 + 월 단위의 차임액 × 100」으로 적게 해서, 월세가 없는 전세는 보증금이 곧 거래금액이에요.
• 월세: 보증금 외에 월세가 있으면 「월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액」이 거래금액이에요. 이 합계가 5천만원 미만이면 월세에 70을 곱한 금액과 보증금을 더한 금액으로 바꿔요(제5항제1호).
• 주택과 상가가 섞인 건물: 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 표를, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 써요(제6항).
• 어느 시·도 기준: 중개대상물과 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소가 있는 시·도의 조례 기준을 따라요(제3항).

월세 계산을 예로 들어 볼게요. 보증금 1천만원에 월세 60만원이면 1천만원 + 6천만원 = 7천만원이 거래금액이에요. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 500만원 + 4천만원 = 4천500만원이라 5천만원 미만이고, 다시 500만원 + 2천800만원 = 3천300만원이 거래금액이 돼요.

5천만원 경계도 「미만」으로 판단해요. 보증금 1천만원에 월세 40만원이면 100배 합계가 정확히 5천만원이라 70배로 바꾸지 않아요. 그래서 5천만원에 0.4%를 곱한 20만원이 상한이에요. 보증금이 990만원이면 합계가 4천990만원이라 70배로 바꿔 3천790만원이 되고, 0.5%를 곱하면 18만 9천500원이에요.

일곱 가지 가정으로 계산해 보기

아래 금액은 모두 가정이고, 한쪽이 낼 수 있는 상한이에요. 매매라면 매도인과 매수인이, 임대차라면 임대인과 임차인이 각각 이 금액을 넘지 않는 범위에서 내요.

가정	거래금액	상한요율	곱한 값	한도액	한쪽 상한
매매 1억 5천만원	1억 5천만원	0.5%	75만원	80만원	75만원
매매 5억원	5억원	0.4%	200만원	없음	200만원
매매 10억원	10억원	0.5%	500만원	없음	500만원
전세 8천만원	8천만원	0.4%	32만원	30만원	30만원
전세 3억원	3억원	0.3%	90만원	없음	90만원
월세 보증금 1천만원, 월 60만원	7천만원	0.4%	28만원	30만원	28만원
월세 보증금 500만원, 월 40만원	3천300만원	0.5%	16만 5천원	20만원	16만 5천원

전세 8천만원은 곱한 값이 32만원이지만 5천만원 이상 1억원 미만 구간의 한도액 30만원에 걸려요. 전세 3억원이면 임대인과 임차인이 각각 90만원까지라서, 두 사람이 내는 금액을 합친 상한은 180만원이에요.

이 상한이 곧 내야 할 금액은 아니에요. 시행규칙 제20조제1항은 요율한도 이내에서 「서로 협의하여 결정한다」고 적었고, 법제처는 2025년 12월 30일 해석(25-0968)에서 주택 중개보수를 정할 때 중개사가 중개의뢰인과 협의해야 한다고 봤어요. 서울시 조례 제2조제2항도 중개보수를 한도 내에서 「중개계약으로 정한 금액」으로 한다고 적었어요.

묵시적 갱신 기간 중에 먼저 나가면서 새 세입자를 구할 때 그 중개보수를 누가 낼지는 묵시적 갱신 중 해지 통지와 집주인 수령일에서 함께 볼 수 있어요.

시·도 조례 17건을 열어 본 결과

공인중개사법 제32조제4항은 주택 중개보수를 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정하게 했어요. 그래서 「지역마다 다르다」는 말이 나오는데, 실제 조례를 열어 보면 이래요.

2026년 10월 19일 국가법령정보센터 자치법규에서 「주택 중개보수」로 찾은 시·도 조례 17건을 모두 열었어요. 14건은 요율표를 별표로 따로 두었고, 별표가 HWP·HWPX 첨부파일로만 올라 있는 곳은 파일을 내려받아 읽었어요. 14건 모두 12개 상한요율과 4개 한도액(25만원, 80만원, 20만원, 30만원)이 시행규칙 별표 1과 같았어요. 인천, 대전, 세종 3건은 별표를 두지 않고 시행규칙 별표 1을 따르도록 적었어요.

구분	조례
별표를 따로 둔 곳(요율·한도액이 별표 1과 같음)	서울, 부산, 대구, 울산, 경기, 강원, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남, 제주, 옛 광주광역시, 옛 전라남도
시행규칙 별표 1을 따르도록 적은 곳	인천, 대전, 세종

광주와 전남은 사정이 하나 더 있어요. 2026년 7월 1일 전남광주통합특별시가 출범했고, 설치 특별법 부칙 제10조제1항은 종전 전라남도·광주광역시 조례를 새 조례가 시행될 때까지 「종전에 적용되던 지역에 한정하여 각각 적용한다」고 적었어요. 같은 날 검색에서 통합특별시 이름의 주택 중개보수 조례는 나오지 않았어요.

이 대조는 국가법령정보센터에 올라 있는 조례 기준이에요. 각 시·도 누리집에 그 뒤 개정본이 따로 올라왔는지는 확인하지 않았어요.

오피스텔과 상가는 다른 표를 써요

오피스텔은 주택 표가 아니라 시행규칙 제20조제4항을 따라요. 아래 두 요건을 모두 갖춘 오피스텔이면 별표 2를 써요.

• 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
• 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖출 것

별표 2 오피스텔	상한요율	한도액
매매·교환	0.5%(1천분의 5)	칸 없음
임대차 등	0.4%(1천분의 4)	칸 없음

같은 2억원 전세라도 요건을 갖춘 오피스텔은 0.4%로 80만원, 주택은 0.3%로 60만원이 한쪽 상한이에요. 월세 오피스텔도 거래금액은 같은 제5항제1호 방식으로 계산해요.

2026년 8월 28일 시행된 시행규칙 개정(국토교통부령 제1611호)은 이 조문의 「요율 범위에서 중개보수를」을 「상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여」로 바꿨어요. 제개정이유는 오피스텔 중개보수를 서로 협의해 정하도록 한다고 적었어요. 그 전인 2026년 1월 20일에 법제처는 해석(25-0969)에서 이미 오피스텔 중개보수도 협의해야 한다고 보고, 이를 법령에 명확히 규정하라고 권고했어요.

법제처는 2026년 10월 1일 국토교통부 질의에 대한 해석(26-0537)에서 업무용으로 쓰는 오피스텔도 두 요건을 갖추면 별표 2 요율을 적용받는다고 봤어요. 조문이 면적과 시설만 요건으로 두고 주거용 사용을 요건으로 두지 않았다는 이유예요. 같은 해석은 업무용 오피스텔을 빼야 하는지 정책적으로 판단해 명확히 규정하라고 권고했어요.

요건을 못 갖춘 오피스텔과 상가, 토지 같은 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9%(1천분의 9) 이내에서 서로 협의해 정해요(제4항제2호). 제7항은 주택 외 중개대상물(별표 2 오피스텔 포함)에 대해 중개사가 제4항의 요율 범위 안에서 실제로 받으려는 상한요율을 요율 및 한도액표에 밝히고, 그보다 많이 받지 못하게 했어요.

부가가치세와 실비는 따로 봐요

주거용 건축물의 중개대상물 확인·설명서(시행규칙 별지 제20호서식)는 중개보수 칸 옆에 이렇게 적어 두었어요. 「중개보수는 시·도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다.」

법제처는 2016년 1월 18일 해석(15-0523)에서 법정 중개보수에는 부가가치세가 포함되지 않는다고 봤어요. 중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세를 뺀 금액이라는 판단이에요. 그래서 간이과세자인 중개사가 부가가치세를 따로 받아 합계가 법정 한도를 넘어도, 부가가치세를 뺀 금액이 한도 안이면 금지행위 조항 위반이 아니라고 회답했어요. 부가가치세를 누가 어떻게 부담할지는 당사자의 약정이나 거래 관행으로 정할 문제라고도 적었어요. 이 해석 당시 조문 번호는 제33조제3호였고, 지금은 제33조제1항제3호예요.

부가가치세법 제30조의 세율은 10%예요. 예를 들어 일반과세자인 중개사무소와 매매 5억원 거래의 중개보수를 상한인 200만원으로 협의했다고 가정하면, 부가가치세 20만원이 더해져 220만원이 될 수 있어요. 간이과세자의 세액 계산은 이 글에서 다루지 않았어요. 계약 전에 부가가치세를 따로 받는지와 금액을 미리 물어보세요.

실비는 중개보수와 또 따로예요. 법 제32조제2항은 중개대상물의 권리관계 등을 확인하는 데 드는 실비와 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비를 받을 수 있다고 적었어요. 시행규칙 제20조제2항은 영수증 등을 붙여 청구하게 하고, 청구 상대도 나눠 두었어요.

• 권리관계 등 확인 실비: 매도·임대 등 권리를 넘기려는 쪽에 청구
• 계약금 등 반환채무이행 보장 실비: 매수·임차 등 권리를 얻으려는 쪽에 청구

서울시 조례 별표 2는 권리관계 확인 실비로 증명서·공부의 발급·열람 수수료, 교통비·숙박비 같은 여비, 발급·열람 대행비 건당 1천원을 들었어요. 반환채무이행 보장 실비로는 금융기관 예치수수료, 반환 보증을 위한 보험·공제 가입비, 발급·열람 수수료, 여비를 들었어요.

언제 내고, 더 냈다면

• 지급 시기: 중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이에요(공인중개사법 시행령 제27조의2).
• 보수를 받지 못하는 경우: 중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제되면 중개사는 보수를 받지 않아요(법 제32조제1항 단서).
• 한도를 넘는 금품: 법 제33조제1항제3호는 「사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도」 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지해요. 법제처는 2024년 6월 5일 해석(24-0011)에서 여기서 기준이 되는 보수는 당사자가 정한 약정 보수가 아니라 법령상 중개보수 한도라고 봤어요.
• 계약서 서식의 안내: 시행규칙 별지 제14호서식(일반중개계약서)은 중개보수나 실비를 과다수령하면 차액을 환급한다고 적었고, 과다수령 등은 시·군·구 부동산중개업 담당 부서에 신고할 수 있다고 안내해요.

확인·설명서에는 중개보수의 산출내역을 「거래예정금액 × 중개보수 요율」 같은 식으로 적게 돼 있어요. 서명하기 전에 그 칸의 거래금액과 요율이 이 글의 계산 순서와 맞는지 보세요.

중개보수를 지원하는 조례도 있어요

앞에서 연 시·도 조례 17건 가운데 11건에는 주거취약계층의 주택 중개보수 비용을 지원할 수 있다는 조항이 있었어요. 대부분 그 시·도에 거주하거나 전입한 사람을 조건으로 적었고, 조례에 지원 금액은 적혀 있지 않았어요.

시·도 조례	조문	지원 대상(조례 문구 요약)
강원	제5조	저소득주민 생활안정 지원 조례의 지원대상자, 청년, 한부모가족 지원 대상자 등
경기	제6조	기초생활 수급자, 자립준비청년 등
경남	제4조	기초생활 수급자
경북	제5조	기초생활 수급자와 차상위계층
대전	제5조	수급자와 차상위계층, 청년, 한부모가족 지원대상자 등
울산	제5조제2항	청년, 수급자와 차상위계층, 한부모가족, 혼인신고 5년 이내 신혼부부 등
인천	제5조	수급자와 차상위계층, 청년, 혼인신고 5년 이내 신혼부부 등
제주	제5조제2항	청년, 수급자와 차상위계층, 한부모가족
충북	제5조	수급자와 차상위계층
옛 광주광역시	제4조제1항제1호	주거취약계층 등을 위한 중개보수 지원사업을 추진할 수 있음
옛 전라남도	제4조	기초생활 수급자 등

서울, 부산, 대구, 세종, 전북, 충남의 주택 중개보수 조례에는 이런 조항이 없었어요. 이건 그 조례 안에 조항이 없다는 뜻이고, 다른 조례나 사업으로 지원하지 않는다는 뜻은 아니에요.

기초 지자체 조례도 있어요. 국가법령정보센터에서 조례 이름에 「중개보수」가 들어간 기초 지자체 조례를 찾으면 서울 동대문구(전월세 임차인, 지원 한도는 구청장이 따로 정함), 부산 남구(1가구당 30만원 이내), 충남 계룡시(세대별 30만원 이내), 강원 횡성군(1명당 25만원 이내, 연 1회·총 3회까지) 4건이 나와요. 4건 모두 「예산의 범위에서」 지원할 수 있다고 적었어요.

이름이 다른 주거 지원 조례 안에 중개보수 지원 사업이 들어 있는 곳도 있어요. 2026년 10월 19일 오후 5시 25분에 조례 본문에서 「중개보수」를 찾으면 144건이 나오는데, 전부 열지는 않았고 그 가운데 세 건을 열어 봤어요. 서울 은평구 청년 주거안정 지원 조례 제6조는 청년가구의 부동산 중개보수 및 이사비 지원사업을, 경기 부천시 주거복지 지원 조례 제6조는 전세사기피해자등이 새로 임차계약을 할 때의 부동산 중개보수 지원사업을 각각 구청장과 시장이 추진할 수 있는 사업으로 적었어요. 시·도 단위인 서울특별시 청년주거 기본 조례 제7조도 청년가구의 부동산 중개보수 및 이사비 지원 사업을 같은 방식으로 적었어요.

어느 조례든 지원할 수 있다거나 추진할 수 있다고 적은 조항이라, 조례만으로 받을 권리가 생기는 것은 아니에요. 2026년에 실제로 사업을 하는지, 신청 기간과 소득 기준이 어떤지는 이 글에서 확인하지 않았어요. 해당될 것 같다면 주소지 시·군·구에 지원사업이 있는지 먼저 물어보세요.

제도가 바뀌나요

2026년 8월 28일 시행 개정은 오피스텔 협의 문구, 중개대상물 확인·설명서 서식(신탁등기·공동담보 여부와 공동관리비 항목 추가) 등을 바꿨고, 별표 1과 별표 2의 요율은 바꾸지 않았어요. 별표 1은 2021년 10월 19일 신설 표시, 별표 2는 같은 날 개정 표시 그대로예요.

2026년 10월 19일 법령 목록에서 시행규칙은 2026년 8월 28일 시행본이 현행이고, 그 뒤 시행예정본은 없었어요. 같은 날 오후 4시 36분에 국민참여입법센터 정부입법현황에서 「공인중개사법」으로 찾은 정부 법령안 18건(시행령 7건, 시행규칙 11건)은 모두 공포를 마친 건이었어요. 진행 중인 입법예고에서 법령명에 「공인중개사」가 들어간 안도 없었어요. 같은 날 시작한 자격시험 응시 부담 완화 대통령령안이 공인중개사법 시행령 제7조를 고치는 내용을 담고 있지만, 중개보수 조문과는 관계가 없어요. 국회에 제출된 공인중개사법 의원 발의안은 이 글에서 확인하지 않았어요.

계약 전에 확인할 순서

1. 물건 종류를 정하세요. 주택이면 별표 1, 두 요건을 갖춘 오피스텔이면 별표 2, 그 밖에는 0.9% 이내 협의예요.
2. 거래금액을 계산하세요. 월세는 보증금 + 월세 × 100이고, 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 바꿔요.
3. 표에서 구간을 찾아 곱하세요. 한도액이 있는 구간이면 한도액과 비교해 작은 쪽이 상한이에요.
4. 상한 안에서 금액을 협의하세요. 상한은 한쪽 기준이고, 법령 문구는 「서로 협의하여 결정」이에요.
5. 부가가치세와 실비를 따로 물어보세요. 확인·설명서에도 부가가치세는 별도로 부과될 수 있다고 적혀 있어요.
6. 지급 시기를 정해 두세요. 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날이에요.
7. 지원 대상인지 보세요. 주소지 시·군·구에 중개보수 지원사업이 있는지 물어보세요.

상한보다 많은 금액을 요구받거나 애매한 부분이 있으면 중개사무소가 있는 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에 물어보세요. 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 숫자는 판단 재료로만 쓰세요.

정리

• 주택 중개보수는 거래금액 × 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 상한요율이고, 한도액이 있는 구간은 한도액까지예요(2026년 8월 28일 시행본 기준, 요율은 2021년 10월 19일부터 그대로).
• 월세 거래금액은 보증금 + 월세 × 100, 합계가 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70이에요.
• 표의 금액은 쌍방이 각각 낼 수 있는 상한이고, 실제 금액은 그 안에서 협의해요.
• 2026년 10월 19일 국가법령정보센터의 시·도 조례 17건을 열어 보니 14건은 요율과 한도액이 시행규칙 별표 1과 같았고 3건은 별표 1을 그대로 따르도록 적었어요. 기준은 중개사무소가 있는 시·도예요.
• 요건을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한이고, 2026년 10월 1일 법제처 해석은 업무용 오피스텔도 같다고 봤어요.
• 법정 중개보수에는 부가가치세가 포함되지 않고(법제처 15-0523), 실비도 따로예요.