묵시적 갱신 해지, 세입자 통지가 집주인에게 닿은 날부터 3개월 뒤 효력

전월세 계약 만료일이 지나도록 집주인도 세입자도 아무 말을 하지 않아 계약이 그대로 이어졌는데, 이직이나 내 집 마련으로 이사를 가야 하는 상황이라면 언제 나갈 수 있는지부터 궁금하실 거예요.

답부터 적으면 묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생겨요. 주택임대차보호법 제6조의2가 정한 규칙이에요. 3개월은 통지가 닿은 날을 빼고 다음 날부터 세요. 예를 들어 2026년 10월 15일에 집주인이 통지를 받았다면 2027년 1월 15일이 끝나면서 3개월이 지나요.

이 해지권은 세입자 쪽에만 있어요. 주택임대차보호법은 묵시적 갱신의 존속기간을 2년으로 보고(제6조제2항), 그 안에서 언제든 해지를 통지할 권리는 임차인에게만 줬어요.

먼저 두 가지는 확인하세요.

• 차임을 2기분 연체했거나 임차인 의무를 현저히 위반한 경우: 제6조제3항에 따라 묵시적 갱신 자체가 적용되지 않아요.
• 합의로 새 계약서를 쓴 경우: 제6조의2는 "제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우"에 적용된다고 적었어요. 기간을 새로 정해 계약서를 썼다면 이 문언에 해당하지 않으니 그 계약서의 해지 조항을 보세요.

이 글은 2026년 10월 5일 오후 8시 20분부터 9시 사이(한국시간) 법제처 국가법령정보 공동활용에서 받은 현행 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행본)과 민법의 기간·임대차 조문, 상가건물 임대차보호법과 시행령, 대법원 판결 2건, 그리고 같은 곳에 공개된 국토교통부 1차 해석 5건을 기준으로 썼어요. 같은 시각 법제처 목록에는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법의 시행 예정 개정본이 없었어요.

묵시적 갱신이 됐는지부터 확인하세요

제6조제1항은 계약을 끝내거나 조건을 바꾸자는 통지를 언제까지 해야 하는지 집주인과 세입자를 나눠 정했어요.

누가	통지 기간	통지 내용
집주인	임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지	갱신거절 통지, 또는 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않는다는 통지
세입자	임대차기간이 끝나기 2개월 전까지	계약을 끝내겠다는 통지

이 기간에 아무 통지가 없으면 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 이게 묵시적 갱신이에요. 국토교통부 1차 해석도 묵시적 갱신을 "임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우" 같은 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도라고 설명했어요. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이에요(제6조제2항).

거꾸로 세입자의 통지가 기한 안에 닿았다면 묵시적 갱신이 아니에요. 대법원은 상가 임대차 사건(2023다307024)에서 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 끝난다는 일반 원칙을 밝혔어요. 이때는 원래 만료일에 계약이 끝나고, 아래의 3개월 규칙을 기다릴 일이 없어요.

2개월 전까지는 하루 단위로 이렇게 세요

세입자 기한이 2개월 전이 된 건 2020년 6월 9일 개정(법률 제17363호) 때예요. 그전 조문은 집주인 통지 기간의 끝과 세입자 기한을 모두 1개월 전으로 적었어요. 부칙은 바뀐 제6조제1항을 시행일인 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다고 정했어요.

"2개월 전까지"를 날짜로 바꾸는 방법은 조문에 적혀 있지 않아요. 국토교통부는 갱신요구 기한을 두고, "1개월 전까지"를 셀 때 초일불산입 원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 의사가 도달해야 한다고 안내했어요(개정 전 기한에 대한 해석). 2개월 기한에도 같은 방식으로, 만료일이 2022년 12월 10일인 계약이라면 2022년 10월 10일 0시, 곧 10월 9일 24시 전까지라고 예를 들었어요. 세입자 통지 기한도 같은 "2개월 전까지" 문구예요.

같은 방식으로 세면 날짜는 이렇게 돼요.

계약 만료일	집주인 통지 기간	세입자 통지가 닿아야 하는 때
2022년 12월 10일(국토교통부가 갱신요구 기한 예시로 든 날짜)	6개월 전부터 2개월 전까지	2022년 10월 9일 24시까지
2026년 12월 15일(가정)	2026년 6월 15일 무렵부터 10월 14일까지	2026년 10월 14일 24시까지

국토교통부 1차 해석은 6개월 전 시작점을 세는 방식은 따로 적지 않아서 표에는 "무렵"으로 적었어요. 부처 해석은 법원을 구속하지 않으니, 기한에 딱 맞추기보다 며칠 앞서 보내세요.

계약서에 기간을 1년으로 적었다면 제4조제1항도 함께 보세요. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봐요. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어요.

언제든 해지를 통지할 수 있는 쪽은 세입자뿐이에요

제6조의2제1항은 이렇게 적었어요. "제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다." 존속기간 2년이 적용되는데도 임차인은 그보다 일찍 나갈 수 있다는 뜻이에요.

구분	세입자	집주인
묵시적 갱신 뒤 언제든 해지 통지	할 수 있음(제6조의2제1항)	주택임대차보호법에 조항 없음
존속기간 2년	통지가 닿고 3개월이 지나면 그 전에 끝낼 수 있음	2년 적용(제6조제2항)
차임 2기분 연체	해당 없음	민법 제640조로 해지할 수 있음
동의 없는 임차권 양도·전대	해당 없음	민법 제629조제2항으로 해지할 수 있음
실거주	해당 없음	갱신요구 거절 사유로 적혀 있음(제6조의3제1항제8호)

현행 주택임대차보호법 본문에서 "해지"라는 말이 나오는 곳은 제3조의2제9항, 제6조의2, 제6조의3제4항뿐이에요. 제3조의2제9항은 금융기관이 우선변제권을 행사하려고 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지할 수 없다는 조항이에요. 집주인이 묵시적 갱신 기간 중에 해지할 수 있다고 적은 조항은 없어요.

집주인 쪽 해지 조항은 민법에 있어요. 예를 들어 민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정해요. 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 집을 전대하지 못하게 하고(제1항), 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정해요(제2항). 실거주는 세입자가 계약갱신요구권을 쓸 때 집주인이 거절할 수 있는 사유로 적혀 있어요(제6조의3제1항제8호). 묵시적 갱신 기간 중의 해지 사유로 적힌 조문은 아니에요.

3개월은 집주인이 받은 날 다음 날부터 세요

제6조의2제2항은 "임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"고 적었어요. 기준은 세입자가 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날이에요. 날짜는 민법의 기간 조문으로 세요.

1. 받은 날은 빼요: 제157조는 기간의 첫날을 넣지 않아요. 기간이 오전 0시부터 시작하는 경우만 첫날을 넣어요.
2. 다음 날부터 달력으로 세요: 제160조제1항은 월로 정한 기간을 역(달력)으로 계산해요.
3. 끝나는 날: 제160조제2항에 따라 3개월 뒤 달에서 세기 시작한 날과 같은 날짜의 전날이에요. 그 달에 같은 날짜가 없으면 제160조제3항에 따라 그 달 말일이에요.
4. 그 날이 끝나면 만료돼요: 제159조는 기간 말일이 끝나면서 기간이 만료한다고 정해요.

집주인이 받은 날	세기 시작하는 날	3개월이 차는 날
2026년 10월 15일(목)	10월 16일	2027년 1월 15일(금)
2026년 11월 16일(월)	11월 17일	2027년 2월 16일(화)
2026년 11월 28일(토)	11월 29일	2027년 2월 28일(일)
2026년 11월 29일(일)	11월 30일	2027년 2월 28일(일)
2026년 11월 30일(월)	12월 1일	2027년 2월 28일(일)
2026년 12월 30일(수)	12월 31일	2027년 3월 30일(화)

11월 말에 받은 세 경우는 모두 2월 28일에 끝나요. 2027년 2월에는 29일과 30일이 없어서 제160조제3항이 말일로 정하고, 11월 30일에 받은 경우는 12월 1일, 곧 달의 처음부터 세니 2월 말일에 끝나요.

2027년 2월 28일은 일요일이에요. 민법 제161조는 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일이면 그다음 날 만료한다고 정해요. 이 조항이 해지 효력이 생기는 3개월에도 적용되는지 다룬 판결은 이 글에서 확인하지 못했어요. 끝나는 날이 주말에 걸리면 집주인과 나가는 날을 서면으로 맞춰 두세요.

통지는 받은 날이 남는 방법으로

제6조의2는 해지 통지의 방식을 따로 정하지 않았어요. 국토교통부는 계약갱신요구권 행사 방식에 대한 1차 해석에서 구두, 문자메시지, 이메일 등이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편처럼 증거를 남길 수 있는 방법이 안전하다고 안내했어요. 해지는 3개월을 집주인이 받은 날부터 세니, 언제 받았는지가 기록으로 남는 방법을 고르세요.

통지 기한을 놓쳤지만 원래 만료일은 아직 지나지 않은 시점이라면 조금 달라요. 제6조의2는 "계약이 갱신된 경우"라고만 적었고, 그 전에 보낸 해지 통지를 어떻게 세는지는 조문에 적혀 있지 않아요. 이 시점을 다룬 판결도 이 글에서는 확인하지 못했어요. 이 구간이라면 집주인과 나가는 날을 서면으로 합의해 두는 방법도 있어요.

3개월 동안의 월세, 보증금, 중개보수

월세: 해지 효력은 3개월이 지나야 생기니, 그때까지는 계약이 이어지는 기간이에요. 국토교통부는 계약갱신요구권으로 갱신된 계약에 대한 1차 해석에서 "임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부"해야 한다고 적었어요. 갱신요구로 갱신된 계약의 해지에도 같은 제6조의2가 준용돼요(제6조의3제4항).

보증금: 3개월이 지나기 전에 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는지, 돌려받는 날을 언제로 하는지를 정한 조항은 주택임대차보호법에 없어요. 집주인과 날짜를 맞춰야 하는 부분이에요. 법이 정한 건 계약이 끝난 뒤의 일이에요.

• 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 이어져요: 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봐요.
• 못 받으면 임차권등기명령: 제3조의3제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정해요. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요(제8항).
• 등기를 마친 뒤에는 이사해도 유지돼요: 제3조의3제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정해요.

전입신고와 확정일자가 대항력, 우선변제권과 어떻게 이어지는지는 전입신고와 확정일자를 정리한 글에서 볼 수 있어요. 임차권등기가 끝난 집에 나중에 들어온 임차인이 최우선변제에서 빠지는 조문(제3조의3제6항)은 소액임차인 최우선변제 기준일을 다룬 글에 정리돼 있어요.

중개보수: 묵시적 갱신 기간 중에 나갈 때 새 세입자를 구하는 중개보수를 누가 내는지는 주택임대차보호법에 정한 조항이 없어요. 나가기 전에 집주인과 서면으로 정해 두세요.

갱신요구권으로 갱신한 경우와 비교

세 가지 갱신은 근거 조문이 달라요.

구분	묵시적 갱신	계약갱신요구권 갱신	합의로 새 계약서 작성
근거	제6조	제6조의3	당사자 계약
생기는 때	통지 기간에 양쪽 모두 통지 없이 기간이 끝남	세입자가 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구	당사자 합의
기간	2년(제6조제2항)	2년(제6조의3제2항)	계약서대로, 2년 미만이면 제4조제1항
조건	전 임대차와 같은 조건	같은 조건, 차임과 보증금은 제7조 범위에서 증감	합의한 조건
세입자 중도 해지	언제든 통지, 받은 날부터 3개월(제6조의2)	같음(제6조의3제4항 준용)	제6조의2 문언에 해당하지 않음, 계약서 조항 확인
갱신요구권 1회 사용	사용으로 보지 않음(국토교통부 1차 해석)	사용함(제6조의3제2항)	이 글에서 다루지 않음

제7조제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못한다고 정해요. 시·도는 그 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있어요.

묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다는 국토교통부 1차 해석은 법무부와 함께 낸 2020년 9월 해설집을 출처로 적고 있어요. 계약갱신요구권 행사는 "해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정"된다는 설명이에요. 국토교통부는 다른 1차 해석에서 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022년 12월 10일이라면 2022년 10월 10일 0시 전까지 갱신 의사가 임대인에게 도달해야 한다고 예를 들었어요. 법제처는 이런 1차 해석이 부처의 해석을 모은 자료이고 효력은 소관 부처에 문의하라고 안내해요.

상가는 환산보증금 기준에 따라 달라요

가게처럼 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 빌렸다면 상가건물 임대차보호법을 봐야 해요(제2조제1항). 다만 시행령이 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다는 단서가 있고(제2조제1항 단서), 그래도 적용되는 조항은 제2조제3항에 따로 적혀 있어요. 월세가 있으면 월 단위 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해서 따져요(제2조제2항, 시행령 제2조제2항·제3항). 흔히 환산보증금이라고 부르는 금액이에요.

지역(시행령 제2조제1항)	기준 금액
서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시	6억9천만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

예를 들어 서울에서 보증금 1억원에 월세 500만원이라면 1억원 + 500만원 × 100 = 6억원이라 기준 이하예요. 같은 보증금에 월세가 900만원이면 10억원이라 기준을 넘어요.

기준 이하라면 제10조제4항은 임대인이 통지 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 갱신된 상가 임대차의 존속기간을 1년으로 봐요. 같은 조 제5항은 이때 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정해요.

기준 이하 상가는 세입자 통지 기한도 주택과 달라요. 대법원 2023다307024 판결(2024년 6월 27일)은 상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 했다면 묵시적 갱신이 인정되지 않고 만료일에 끝난다고 봤어요. 상가법은 주택임대차보호법 제6조제1항 후문과 달리 상가 임차인의 통지 기간을 제한하지 않았다는 이유예요.

기준을 넘으면 제10조제4항·제5항이 적용되지 않아요. 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항 목록(제2조제3항)에 갱신요구권 조항(제10조제1항, 제2항, 제3항 본문)은 들어 있지만 이 두 항은 없어요. 이때 묵시적 갱신은 민법 제639조를 봐요. 제639조제1항은 임대차기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 쓰는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 당사자는 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있다고 정해요. 제635조제2항제1호에 따르면 건물은 상대방이 통고를 받은 날부터 임차인이 통고한 경우 1개월, 임대인이 통고한 경우 6개월이 지나면 해지 효력이 생겨요. 대법원도 환산보증금이 기준을 넘는 상가 임대차의 묵시적 갱신 여부를 민법 제639조제1항으로 판단했어요(2024다315046, 2025년 3월 13일).

지금 확인할 순서

1. 계약서의 만료일을 확인하고, 만료일 2개월 전에 해당하는 날 0시 전에 세입자 통지가 닿았는지 보세요. 닿았다면 묵시적 갱신이 아니라 원래 만료일에 끝나요.
2. 묵시적 갱신이 됐다면 해지 통지를 받은 날이 남는 방법으로 보내고, 집주인이 받은 날을 적어 두세요.
3. 받은 날 다음 날부터 3개월을 세서 끝나는 날을 구하세요. 끝나는 날이 주말이면 집주인과 날짜를 서면으로 맞추세요.
4. 이사 날짜, 보증금 받을 날짜, 중개보수를 집주인과 서면으로 정해 두세요. 세 가지 모두 날짜나 부담을 정한 조항이 주택임대차보호법에 없어요.
5. 3개월이 지났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기를 마친 뒤에 전출하세요.
6. 차임 연체가 2기분에 달한 적이 있다면 제6조제3항 때문에 묵시적 갱신이 적용되지 않을 수 있으니 계약 상태부터 확인하세요.

계약서 특약과 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 기간이나 보증금 반환을 두고 다툼이 생기면 주택임대차보호법 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회가 임대차 기간에 관한 분쟁과 보증금 반환에 관한 분쟁을 심의·조정해요.

정리

• 묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요(제6조의2).
• 언제든 해지를 통지할 권리는 세입자에게만 있어요. 주택임대차보호법에 집주인이 묵시적 갱신 기간 중에 해지할 수 있다는 조항은 없고, 집주인 쪽은 민법의 해지 사유(제640조 차임 2기분 연체, 제629조제2항 동의 없는 양도·전대 등)가 있어요.
• 3개월은 받은 날 다음 날부터 세요. 2026년 10월 15일에 받았다면 2027년 1월 15일이 끝나면서 3개월이 지나요. 말일이 주말이면 민법 제161조 적용 여부를 이 글에서 확인하지 못했으니 날짜를 서면으로 맞추세요.
• 차임 2기분 연체 등은 묵시적 갱신 자체가 안 되고, 합의로 쓴 새 계약서는 제6조의2 문언에 해당하지 않아요.
• 계약갱신요구권으로 갱신한 계약도 같은 3개월 규칙이에요. 국토교통부는 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 해석했어요.
• 상가는 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 시행령 기준(서울 9억원 등) 이하일 때 묵시적 갱신 기간이 1년이고, 임차인 해지는 같은 3개월이에요. 기준을 넘으면 민법 제639조·제635조를 보고, 임차인 해지 통고는 1개월이 지나면 효력이 생겨요.