장기수선충당금 반환, 아파트 전월세 세입자가 이사 전에 챙길 확인서와 계산법

아파트 전월세 세입자가 관리비 고지서로 낸 장기수선충당금은 집주인이 돌려줘야 해요. 공동주택관리법은 관리주체가 이 돈을 소유자로부터 걷어 적립하게 하고(제30조제1항), 시행령은 사용자, 곧 세입자가 대신 낸 경우 소유자가 그 금액을 반환하게 해요(시행령 제31조제8항). 세입자가 관리사무소에 납부 확인을 요구하면 관리주체는 지체 없이 확인서를 발급해야 해요(같은 조 제9항). 돌려받을 금액은 실제로 낸 달별 장기수선충당금을 모두 더한 값이에요. 다만 민간임대주택·공공임대주택(LH 전세임대 포함) 같은 임대주택의 임차인은 법의 「사용자」 정의에서 빠져요. 반환 기한, 집이 팔렸을 때 누가 돌려주는지, 「임차인 부담」 특약의 효력도 조문에 적혀 있지 않아요.

전세나 월세로 아파트에 살다 보면 관리비 고지서에서 장기수선충당금이라는 항목을 보고 누구 몫인지 궁금해질 수 있어요. 이사를 앞두면 이 돈을 정말 돌려받을 수 있는지, 얼마인지, 무엇을 들고 집주인에게 말해야 하는지 헷갈리기 쉬워요. 이 글은 공동주택관리법·시행령·시행규칙 전문, 법제처 법령해석 3건, 민간임대주택법과 같은 법 시행규칙, 공공주택 특별법 시행령, 주택임대차보호법, 주택법 시행령 조문을 2026년 10월 10일 저녁 6시 49분부터 7시 14분 사이에 법제처에서 받아 정리했어요. 계산 예시는 모두 가정이에요.

• 누가 내는 돈인가: 법상 소유자예요. 관리주체가 소유자로부터 징수해 적립해요(법 제30조제1항)
• 세입자가 냈다면: 소유자가 그 금액을 반환해야 해요(시행령 제31조제8항)
• 증빙: 관리주체에 요구하면 지체 없이 확인서를 받아요(시행령 제31조제9항)
• 금액: 실제로 낸 달별 금액의 합계예요. 마지막 달 금액에 개월 수를 곱하면 틀릴 수 있어요
• 조문에 없는 것: 반환 기한, 소멸시효, 매매 때 반환할 사람, 「임차인 부담」 특약의 효력

장기수선충당금은 소유자에게서 걷는 돈이에요

장기수선계획은 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 쓰기 위해 필요한 주요 시설의 교체와 보수 계획이에요(법 제2조제1항제18호). 장기수선충당금은 이 계획에 따라 주요 시설을 고치는 데 쓸 돈이고, 법 제30조제1항은 관리주체가 이 돈을 「해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립」하게 해요. 법제처는 2023년 해석(23-0540)에서 이 돈을 공동주택의 자산 가치를 유지하고 개선하려고 장래 교체·보수 비용을 고려해 매월 소유자들에게 부과·적립하는 돈이라고 설명했어요.

쓰는 곳도 정해져 있어요. 사용은 장기수선계획을 따르고, 입주자 과반수가 서면으로 동의하면 하자분쟁 조정 비용이나 하자진단·감정 비용에도 쓸 수 있어요(법 제30조제2항). 시행령은 이 돈을 일반 관리비와 구분해서 징수하고(제23조제2항제1호) 별도 계좌로 예치·관리하게 해요(제23조제7항).

시행령은 세입자가 이 돈을 대신 내는 경우를 따로 정해 뒀어요. 제31조제8항은 「공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다」고 적어요. 세입자가 낸 장기수선충당금은 소유자의 몫을 대신 낸 돈이라는 뜻이에요.

비슷해 보이는 관리비예치금은 다른 돈이에요. 법 제24조는 관리주체가 관리비예치금을 소유자로부터 징수할 수 있게 하고, 소유자가 소유권을 잃으면 반환하게 해요. 세입자의 장기수선충당금 반환과는 조문도 대상도 달라요.

돌려받는 세입자와 이 조항 밖의 세입자

「사용자」에서 임대주택 임차인은 빠져요

반환 조항이 말하는 사용자는 「공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등」이에요(법 제2조제1항제6호). 여기서 임대주택은 민간임대주택법에 따른 민간임대주택과 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택이에요(같은 항 제19호). 민간임대주택은 임대사업자가 등록한 주택이에요(민간임대주택법 제2조제1호).

그래서 등록 민간임대주택도 공공임대주택도 아닌 아파트를 빌린 전월세 세입자는 사용자에 해당하고, 임대주택의 임차인은 문언상 이 조항 밖에 있어요.

집주인이 임대사업자로 등록하지 않은 개인이어도 빠지는 경우가 있어요. 공공주택 특별법 시행령 제2조제1항제7호는 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 기존 주택을 임차한 뒤 저소득층, 청년, 신혼부부 등에게 전대(다시 빌려줌)하는 기존주택전세임대주택을 공공임대주택의 한 종류로 정해요. LH 전세임대처럼 공공주택사업자가 집주인에게서 집을 빌려 다시 빌려주는 방식이라면, 그 집에 사는 세입자도 문언상 이 조항 밖에 있어요. 전세임대 입주자의 장기수선충당금을 따로 다룬 법제처 해석례는 이번 검색에서 찾지 못했어요.

등록 민간임대주택의 임차인에게는 민간임대주택법 쪽 조항이 있어요. 민간임대주택법 시행규칙 제22조제1항은 임대사업자가 임차인에게서 받을 수 있는 관리비를 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비(그 설비가 있는 집만)의 합계로 정하고, 제3항은 이 밖에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없게 해요. 이 목록에도, 항목별 구성 명세(별표 3)에도 장기수선충당금은 없어요. 법제처는 2026년 해석(26-0158)에서 제3항을 제1항에 열거된 항목 외에 다른 항목을 관리비에 추가할 수 없다는 뜻으로 봤어요. 다만 같은 해석은 제3항이 각 항목의 세부 내용까지 막지는 않는다고 했고, 다룬 대상도 회계감사 비용이지 장기수선충당금이 아니었어요. 일반 분양 아파트의 한 세대를 등록 임대사업자에게 빌려 관리사무소 고지서로 직접 낸 경우에 이 조항이 어떻게 적용되는지 다룬 해석례도 이번 검색에서 찾지 못했어요. 그런 집이라면 계약서와 임대사업자에게 먼저 확인하세요.

임대사업자 쪽에는 적립 의무가 따로 있어요. 민간임대주택법 제53조제1항은 300세대 이상 공동주택 등 일정 규모 이상인 민간임대주택의 임대사업자에게 주요 시설 교체·보수용 특별수선충당금을 적립하게 해요.

장기수선충당금이 붙는 공동주택

공동주택관리법의 공동주택은 주택법의 공동주택과, 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 한 건물에 지은 건축물 등이에요(법 제2조제1항제1호). 주택법 시행령 제3조는 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 정해요. 같은 시행령에서 다가구주택은 단독주택(제2조), 오피스텔은 준주택(제4조)으로 분류돼요. 다가구주택과 오피스텔의 관리비는 이 글에서 다루지 않았어요.

장기수선충당금은 장기수선계획을 전제로 해요. 장기수선계획 수립 대상과, 전문 관리자를 두고 입주자대표회의를 의무적으로 구성해야 하는 의무관리대상은 기준이 달라서 섞으면 안 돼요.

구분	장기수선계획 수립 대상(법 제29조제1항)	의무관리대상(법 제2조제1항제2호)
세대 수	300세대 이상	300세대 이상
승강기	승강기가 설치된 공동주택(세대 수 조건 없음)	150세대 이상이면서 승강기 설치
난방	중앙집중식 또는 지역난방	150세대 이상이면서 중앙집중식(지역난방 포함)
주상복합	건축허가로 주택 외 시설과 주택을 한 건물에 지은 건축물	같은 건축물로 주택이 150세대 이상
그 밖	해당 없음	입주자등이 동의해 정한 공동주택

현실적으로는 고지서에 장기수선충당금 항목이 있는지부터 보면 돼요. 항목이 없다면 이 글의 계산도 필요 없어요.

새 아파트는 첫해에 항목이 없을 수 있어요

시행령 제31조제6항은 사용검사(또는 사용승인)를 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하게 해요. 단지 안 공동주택 전부가 임시 사용승인을 받았다면 임시 사용승인일이 기준이에요. 그래서 새 아파트에 처음 입주한 세입자는 살다가 중간부터 이 항목이 생길 수 있어요. 건설임대주택에서 분양전환된 아파트는 예외로, 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 넘긴 날이 속하는 달부터 적립해요(같은 항 단서). 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담해요(같은 조 제7항).

고지서와 공개 자료로 금액 확인하기

관리주체는 장기수선충당금을 관리비와 구분해서 징수해야 해요(시행령 제23조제2항). 고지서에서 관리비 합계와 따로 적힌 항목을 찾아보세요. 관리비 등을 부과한 관리주체는 장기수선충당금의 적립요율과 사용한 금액을 포함한 명세를 다음 달 말일까지 단지 인터넷 홈페이지, 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템에 공개해야 해요(시행령 제23조제8항). 의무관리대상이 아니어도 50세대 이상이면 관리인이 같은 방법으로 공개하고, 100세대 미만은 공동주택관리정보시스템 공개를 생략할 수 있어요(같은 조 제9항·제10항). 공동주택관리정보시스템 첫 화면은 2026년 10월 10일 저녁 6시 52분에 정상 응답했어요. 단지별 공개 화면은 이 글에서 열어 보지 않았어요.

다만 이 공개 자료는 단지 전체 숫자예요. 법 제23조제4항은 공개 대상을 항목별 산출내역으로 하고 세대별 부과내역은 빼요. 내 집에서 몇 달 동안 얼마를 냈는지는 확인서로 받는 게 맞아요. 의무관리대상 단지라면 입주자등이 장부와 증빙서류의 열람이나 자기 비용으로 하는 복사를 요구할 수 있고, 관리주체는 관리규약에 따라 응해야 해요(법 제27조제3항). 입주자등에는 사용자도 들어가요(법 제2조제1항제7호).

세대별 금액은 공급면적에 비례해요

시행령 제31조는 금액을 세 갈래로 정해요. 단지 전체의 요율은 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정하고(제1항), 적립금액은 장기수선계획으로 정해요(제4항). 각 세대가 매달 내는 금액은 제3항의 산식으로 계산해요.

월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적

법제처는 이 산식을 관리규약으로 다르게 정할 수 없다고 해석했어요(23-0540). 2024년 해석(24-0319)에서는 승강기가 없는 동의 소유자도 승강기 교체·보수 비용을 포함해 같은 산식으로 산정해야 한다고 봤어요. 결국 같은 단지에서는 공급면적이 넓을수록 금액이 비례해서 커져요.

산식에 가정 숫자를 넣어 볼게요. 장기수선계획기간 중 수선비총액이 54억 원, 단지 총공급면적이 100,000㎡, 계획기간이 30년인 단지라고 가정해요. 54억 원을 3,600만(100,000 × 12 × 30)으로 나누면 ㎡당 월 150원이에요.

세대당 주택공급면적(가정)	계산	월 장기수선충당금
80㎡	150원 × 80	12,000원
110㎡	150원 × 110	16,500원
140㎡	150원 × 140	21,000원

원 단위 끝자리를 어떻게 처리하는지는 시행령에 적혀 있지 않아요. 세입자가 이 산식을 직접 계산할 필요는 없고, 고지서 금액이 왜 집마다 다른지 이해하는 용도로 보면 돼요.

돌려받을 금액 계산 예시

반환 대상은 「사용자가 대신하여 납부한」 그 금액이에요. 그래서 기준은 실제로 낸 달별 금액의 합계예요. 아래 세 경우는 모두 가정이에요.

가정	낸 기간과 월 금액	반환 대상 합계
1. 금액이 그대로인 경우	24개월 × 16,500원	396,000원
2. 중간에 금액이 오른 경우	12개월 × 16,500원 + 12개월 × 19,800원	435,600원
3. 새 아파트에서 중간부터 붙은 경우	15개월 × 16,500원	247,500원

가정 2에서 마지막 달 금액 19,800원에 24개월을 곱하면 475,200원이 나와요. 실제로 낸 금액보다 39,600원 많아요. 요율은 관리규약으로 정하고 장기수선계획은 3년마다 검토하니(시행령 제31조제1항, 법 제29조제2항) 금액이 중간에 바뀔 수 있어요. 마지막 고지서 한 장만 보고 계산하지 마세요.

가정 3은 사용검사일을 2025년 6월 20일로 잡은 경우예요. 1년이 지난 날이 속하는 달인 2026년 6월부터 적립이 시작되니, 2025년 9월에 입주해 2027년 8월에 나가는 24개월 계약이라도 장기수선충당금이 붙는 달은 2026년 6월부터 2027년 8월까지 15개월이에요.

이사하는 달을 며칠 단위로 나누는지는 시행령에 적혀 있지 않아요. 이사 날 관리비 정산 때 그 달 장기수선충당금을 누가 냈는지 확인서와 맞춰 보세요.

확인서 받고 반환 요청하는 순서

1. 관리사무소에 납부 확인서를 요구하세요. 시행령 제31조제9항은 관리주체가 지체 없이 확인서를 발급하게 해요. 확인서 서식이나 적을 항목은 시행령과 시행규칙에 정해져 있지 않으니 납부 기간과 달별 금액, 합계가 함께 나오게 요청하면 계산을 맞추기 쉬워요.
2. 계약서 특약을 확인하세요. 장기수선충당금 정산 문구가 있는지 봐요. 특약 문구 예시는 전세 계약서 특약사항 7가지에 모아 두었어요.
3. 확인서를 들고 집주인에게 반환을 요청하세요. 근거 조항은 시행령 제31조제8항이에요. 보증금을 돌려받는 날 함께 정산하면 주고받을 돈을 한 번에 맞출 수 있어요.
4. 받은 금액과 날짜를 남겨 두세요. 계좌 이체 내역이나 정산서에 장기수선충당금 금액이 따로 보이게 하면 나중에 확인하기 쉬워요.

이사 날짜를 정하는 통지 규칙이 궁금하다면 묵시적 갱신 해지, 세입자 통지가 집주인에게 닿은 날부터 3개월 뒤 효력을 함께 보세요.

조문에 적혀 있지 않은 네 가지

반환 조항은 한 문장이라 실제로 궁금한 부분이 비어 있어요. 공동주택관리법·시행령·시행규칙 전문을 법제처에서 받아 조문, 부칙, 별표, 시행규칙 별지 서식까지 관련 단어를 하나씩 찾아봤어요.

반환 기한과 소멸시효

시행령 제31조제8항에는 언제까지 돌려줘야 하는지가 없어요. 세 법령 전문에서 「소멸시효」는 하자분쟁조정과 관리분쟁조정 절차에 민사조정법을 준용한다는 두 조항(법 제47조제1항, 제78조)에만 나왔고, 이 반환과는 관련이 없었어요. 다른 법률의 시효가 이 돈에 적용되는지는 이 글에서 확인하지 않았어요. 기한이 정해져 있지 않으니 이사 전에 확인서부터 받아 두세요.

계약 중에 집이 팔린 경우

세 법령의 조문과 부칙에는 「매매」라는 단어가 없었어요. 별표까지 넓히면 시행령 별표 7의 주택관리사보 시험 과목(민법 중 매매)에 한 번 나올 뿐이에요. 매매 등으로 소유자가 바뀌었을 때 장기수선충당금을 누가 돌려주는지 정한 문장은 세 법령에서 찾지 못했어요. 반환 조항의 주어는 「공동주택의 소유자」뿐이고, 소유권을 잃을 때의 반환을 정한 법 제24조제2항은 관리비예치금 조항이에요. 주택임대차보호법 제3조제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 적어요. 하지만 주택임대차보호법과 시행령에는 「장기수선」이나 「관리비」라는 단어가 없어서, 이 돈이 승계에 들어가는지는 조문만으로 알 수 없어요. 매매 소식을 들었다면 그때까지 낸 금액의 확인서를 받아 두세요.

「장기수선충당금은 임차인 부담」 특약

「특약」이라는 단어는 세 법령 전문(별표·서식 포함)에 한 번도 나오지 않았어요. 그래서 계약서에 세입자가 장기수선충당금을 부담한다는 문구가 있을 때 그 문구가 효력이 있는지는 공동주택관리법령이 답하지 않아요. 이 글도 판단하지 않아요. 계약 전이라면 이 문구를 집주인과 미리 정리해 두세요.

집주인이 돌려주지 않을 때

공동주택관리법 제71조제2항제3호는 공동주택관리 분쟁조정위원회가 「관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 징수ㆍ사용 등에 관한 사항」을 심의·조정한다고 적어요. 주택임대차보호법 제14조제2항과 시행령 제22조는 주택임대차분쟁조정위원회가 보증금 반환, 임대차계약의 이행과 해석 등에 관한 분쟁을 다룬다고 적어요. 두 목록 모두 세입자와 집주인 사이의 장기수선충당금 반환을 이름으로 적지는 않아서, 어느 쪽이 받아 주는지는 이 글에서 확인하지 못했어요. 신청 전에 해당 위원회에 접수 대상인지 물어보세요.

지금 확인할 순서

1. 고지서에서 장기수선충당금 항목을 찾으세요. 항목이 있으면 이 글의 반환 규정을 따져 볼 수 있어요.
2. 내가 「사용자」인지 확인하세요. 등록 민간임대주택도, 공공임대주택(LH 전세임대 같은 기존주택전세임대 포함)도 아닌 아파트를 빌렸다면 사용자예요. 임대주택 임차인이라면 이 조항 밖이니 계약서와 임대한 쪽에 먼저 확인하세요.
3. 이사 한두 달 전에 관리사무소에서 납부 확인서를 한 번 받아 금액을 맞춰 보세요. 기간, 달별 금액, 합계가 보이게 받아요.
4. 이사 날 관리비 정산 뒤 마지막 달까지 들어간 확인서를 다시 받아 반환액을 맞추세요. 마지막 달 금액에 개월 수를 곱하지 마세요.
5. 보증금 정산 때 함께 요청하고 기록을 남기세요. 집이 팔렸거나 특약이 있다면 조문에 답이 없으니 정산 전에 당사자끼리 먼저 정리하세요.

개인 상황에 따라 결과는 달라질 수 있어요. 이 글은 조문이 정한 범위와 비어 있는 범위를 구분하는 용도로 쓰세요.

정리

• 장기수선충당금은 법상 소유자에게서 걷는 돈이에요(법 제30조제1항). 세입자가 대신 냈다면 소유자가 그 금액을 돌려줘야 해요(시행령 제31조제8항).
• 세입자가 요구하면 관리주체는 지체 없이 납부 확인서를 발급해야 해요(시행령 제31조제9항). 서식과 기재사항은 시행령·시행규칙에 정해져 있지 않아요.
• 돌려받을 금액은 실제로 낸 달별 금액의 합계예요. 금액이 중간에 바뀌었거나 새 아파트라면 거주 개월 수를 곱하는 계산은 틀릴 수 있어요.
• 세대별 금액은 공급면적에 비례하는 시행령 산식으로 정해지고, 관리규약으로 달리 정할 수 없다는 법제처 해석이 있어요.
• 민간·공공임대주택(LH 전세임대 포함) 임차인은 「사용자」에서 빠져요. 등록 민간임대주택은 임대사업자가 받을 수 있는 관리비 목록(민간임대주택법 시행규칙 제22조)에 장기수선충당금이 없지만, 분양 단지 한 세대를 빌린 경우의 적용은 해석례를 찾지 못했어요. 다가구주택과 오피스텔은 이 글에서 다루지 않았어요.
• 반환 기한, 소멸시효, 집이 팔린 경우, 「임차인 부담」 특약의 효력은 공동주택관리법령에 적혀 있지 않아요.