6월 1일 재산세 과세기준일 잔금일 매수자·매도자 누가 내나 시뮬레이션 5케이스

6월 1일 하루 차이로 재산세 145만원이 갈려요

부동산 매매 막바지에 꼭 등장하는 질문이 있어요. "잔금을 5월 말에 칠까, 6월 첫 주에 칠까?" — 이게 단순한 일정 조율이 아니라 재산세 145만원이 매수자·매도자 중 누구한테 가는지를 결정해요.

지방세법 제114조에서 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 못박았어요. 6월 1일 0시 등기상 소유자가 그 해 7월·9월 두 번에 걸쳐 1년치 재산세를 통째로 부담해요. 일할 계산 안 해요. 하루 차이로 통째로 갈려요.

2026년은 더 까다로워요. 5월 31일이 일요일이라 등기소가 닫혀 있어요. 잔금만 5/30 치르고 등기 6/2로 미루면 등기상 소유자가 매도자라서 매도자가 1년치 다 내야 해요. 그래서 실무에선 5월 29일(금) 17시까지 잔금+등기 동시 마감이 정답으로 통해요.

오늘은 공시가격 7억 1주택 기준 5가지 시나리오로 매수자·매도자 부담을 구체 금액으로 시뮬레이션할게요.

1. 재산세 과세기준일 6월 1일의 법적 근거

먼저 법 조항부터 정리할게요. 헷갈리면 매도자가 우기는 경우도 있어요.

핵심 3개 조항

법 조항	내용
지방세법 제114조	재산세 과세기준일 = 매년 6월 1일
지방세법 시행령 제20조	부동산 취득일 = 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날
종부세법 제3조	종부세 과세기준일 = 매년 6월 1일 (재산세와 동일)

지방세법 제114조의 정확한 문장은 "재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다"예요. 6월 1일 0시 기준 사실상 소유자가 1년치 재산세를 부담해요.

일할 계산은 안 돼요

매수자 입장에서 "11월에 샀으니 2개월치만 내자"가 안 통해요. 매도자가 5월에 팔았어도 6/1 0시 소유자가 매수자라면 매수자가 1년치 다 내요. 반대로 매수자가 6/2 잔금이면 매도자가 1년 보유한 사람으로 잡혀서 1년치 다 내요.

이게 6월 1일 매매가 그렇게 민감한 이유예요.

2. 공시가격 7억 1주택 재산세 본세 계산

시뮬레이션 전에 기준 세액부터 구할게요. 공시가격 7억원 1주택 단일 보유자 기준입니다.

과세표준 계산

• 공시가격: 7억원
• 1주택자 공정시장가액비율: 45% (행정안전부 2025년 6월 발표로 2026년 연장)
• 과세표준: 7억 × 45% = 3.15억

본세 (특례세율 적용)

1세대 1주택 9억 이하 특례세율(0.05~0.35%) 누진 구조 적용.

과세표준 구간	세율	누진공제
6천만원 이하	0.05%	0원
6천만~1.5억	0.1%	3만원
1.5억~3억	0.2%	18만원
3억~9억	0.35%	63만원

과세표준 3.15억 → 3.15억 × 0.35% - 63만원 = 본세 47만 2,500원

(주의: 2025년 행안부 통계 기준이고, 일부 시·군은 공정시장가액비율 적용 시점 차이로 본세가 ±5% 변동될 수 있어요)

부가세 포함 총액

• 본세: 47만 2,500원
• 도시지역분(과세표준 × 0.14%): 3.15억 × 0.14% = 44만 1,000원
• 지방교육세(본세 × 20%): 9만 4,500원
• 총 청구액: 약 100만 8,000원

7월에 절반(약 50만 4,000원), 9월에 절반(약 50만 4,000원) 청구돼요. 총 세액 20만원 이하면 7월에 일괄 청구지만 7억 주택은 분기 청구 대상이에요.

여기서 일부 자료가 "공시가격 7억 1주택 재산세 약 142145만원"으로 더 높게 잡는 건 도시지역분 계산식 차이(0.14% vs 0.18%)와 종부세 일부 합산 때문이에요. 본 시뮬은 보수적으로 약 **100만원145만원 범위**로 잡고 진행할게요.

3. 시나리오 5가지 — 누가 얼마 내나

이제 잔금일에 따라 매수자·매도자 부담이 어떻게 갈리는지 정리할게요.

케이스 A: 5월 28일(목) 잔금 + 등기 동시

• 6/1 0시 등기상 소유자: 매수자
• 매수자 부담: 재산세 145만원 (1년치 전액)
• 매도자 부담: 0원
• 매수자 입장: 잔금 협상에서 145만원을 매매가에서 깎아달라는 카드 가능

케이스 B: 5월 29일(금) 잔금 + 등기 동시 (2026년 권장)

• 6/1 0시 등기상 소유자: 매수자
• 매수자 부담: 재산세 145만원
• 매도자 부담: 0원
• 2026년 매도자 절세 최적 마감일. 5/31이 일요일이라 5/30(토)는 등기소 휴무, 5/29가 사실상 마지노선

케이스 C: 5월 30일(토) 잔금 + 등기 6월 1일(월)

• 잔금만 5/30 처리, 등기 접수 6/1(월 첫 영업일)
• 취득일 = 5/30 (잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 = 잔금일)
• 6/1 0시 등기상 소유자는 아직 매도자지만, 지방세 실무에선 취득일을 잔금일로 보고 매수자에게 부과하는 경우가 많아요
• 단, 일부 시·군에선 등기 기준으로 매도자에게 부과 → 분쟁 다발 케이스
• 위험 회피: 5/30 잔금이면 같은 날 등기 안 들어가니까 무조건 5/29에 끝내는 게 안전

케이스 D: 6월 1일(월) 잔금 + 등기 동시

• 잔금·등기 모두 6/1 → 6/1 0시 기준으로는 매도자 소유
• 매도자 부담: 재산세 145만원 전액
• 매수자 부담: 0원
• 매수자 절세 최적. 다만 매도자가 거부할 가능성이 높아 사전 협상 필수

케이스 E: 6월 2일(화) 잔금 + 등기 동시

• 6/1 0시 등기상 소유자: 매도자
• 매도자 부담: 재산세 145만원
• 매수자 부담: 0원
• 매수자 입장 가장 유리. 매도자가 11개월 보유 후 매도해도 1년치 다 내야 함

5가지 시나리오 매수자·매도자 부담 정리

케이스	잔금일	등기	6/1 기준 소유자	매수자 부담	매도자 부담
A	5/28(목)	5/28	매수자	145만원	0원
B	5/29(금)	5/29	매수자	145만원	0원
C	5/30(토)	6/1(월)	분쟁	0~145만원	0~145만원
D	6/1(월)	6/1	매도자	0원	145만원
E	6/2(화)	6/2	매도자	0원	145만원

4. 종합부동산세까지 갈리는 케이스

공시가격 12억 초과 1주택자 또는 9억 초과 다주택자라면 종부세도 같은 6/1 기준으로 갈려요. 종부세법 제3조에서 명시.

공시가격 15억 1주택 추가 부담

• 종부세 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1.8억
• 종부세 본세: 1.8억 × 0.5% = 약 90만원 (1주택 특례 적용)
• 세액공제(연령·보유): 최대 80% 가능, 케이스별 50만~30만원

종부세 차이까지 합치면 잔금일 하루 차이로 200만원 이상 갈리는 케이스도 흔해요.

다주택자는 더 큼

공시가격 합산 20억 다주택자(2주택) → 종부세 본세 약 1,500만원 구간. 매도자가 6/1 직전에 한 채 처분하면 다주택자에서 1주택자로 전환돼 종부세 절감 효과까지 노릴 수 있어요. 매도 시점을 5월 말로 몰아넣는 다주택자가 매년 5월 말에 매물을 쏟아내는 이유예요.

5. 잔금일 협상 실전 — 3가지 카드

매도자·매수자 입장에 따라 잔금일 협상 카드가 달라요.

카드 1: 매도자 입장 — 5월 안에 끝내기

• 5월 29일(금) 잔금+등기 동시 마감 제안
• 매수자 거절 시 매매가 145만원 깎아주는 옵션
• 다주택자라면 종부세 절감 효과까지 노려서 매매가 200만원 인하 카드 OK

카드 2: 매수자 입장 — 6월 2일 이후 미루기

• 매도자에게 "5월 말 마감 어렵다, 6월 2일에 끝내자" 제안
• 매도자 양보 못 하면 매매가 100만원 인하 카드로 맞교환
• 종부세 대상 매물이면 매수자가 매매가 200만원 깎아주고 6/1 이후 잔금 받기도 가능

카드 3: 분담 합의

• 5월 말 잔금이 양쪽 모두 빨라야 할 때는 매도자·매수자 50:50 분담 특약 작성
• 계약서에 "재산세 145만원은 매도자·매수자가 5:5로 분담한다" 명시
• 다만 등기상 소유자에게 일단 고지서가 가니까 실무 정산은 별도 송금으로 진행

6. 2026년 5월 31일 일요일 — 등기소 마감 주의

이게 2026년만의 특수 변수예요. 평소엔 5/31까지 잔금+등기 끝내면 됐는데 올해는 다르거든요.

등기소 운영 일정

• 2026년 5월 29일(금): 정상 운영, 17시 접수 마감
• 2026년 5월 30일(토): 폐쇄
• 2026년 5월 31일(일): 폐쇄
• 2026년 6월 1일(월): 정상 운영 (6/1 등기는 다음 영업일 효력)

실무 마감 일정

• 잔금+등기 동시 마감 마지노선: 5월 29일(금) 17시
• 5/30·5/31 등기 접수 불가 → 5/29까지 안 끝내면 자동으로 6/1 이후로 밀림
• 셀프등기는 등기신청서·취득세 영수증·매매계약서·인감증명 등 서류 미리 준비
• 법무사 의뢰는 5/22~5/25에는 의뢰서 보내야 5/29 접수 안전권

5월 셋째 주에 점검할 3가지

1. 잔금일 확정: 매도자·매수자 협상으로 5/29 또는 6/2 중 결정
2. 법무사 또는 셀프등기 결정: 5/22까지 의뢰 또는 서류 준비 시작
3. 잔금 송금 시간 확인: 5/29 16시까지 송금 → 17시 등기 접수 흐름 안전

법무사 비용 절감 팁

법무사 의뢰 비용은 매매가 대비 0.050.1% 수준이에요. 매매가 7억이면 약 35만70만원 선이고, 등기 종류별로 추가 비용이 붙어요. 셀프등기로 직접 처리하면 인지세·등기수수료만 들어가서 약 20만30만원으로 줄어들지만 서류 누락 위험이 있어요. 5월 말 같은 성수기엔 법무사 의뢰가 몰려서 5/22 이전에 미리 잡아두지 않으면 5/29 접수가 불가능해질 수도 있어요. 카카오법무 같은 비교 플랫폼에서 5명 견적 받아보면 평균 1520% 저렴해져요.

셀프등기 필수 서류 체크

매수자가 직접 등기 신청한다면 다음 서류를 5/27까지 준비해두세요. 매도인 인감증명서(3개월 이내 발급), 매도인 등기필증, 매도인 주민등록초본, 매매계약서 원본, 부동산거래계약신고필증, 토지대장·건축물대장, 매수인 주민등록등본, 취득세 영수증(잔금일 60일 이내), 국민주택채권 매입증, 등기신청서. 한 장이라도 빠지면 보정 통지가 와서 5~7일 지연되고, 그 사이 6/1을 넘기게 돼요. 처음이라면 법무사 비용 50만원 아끼겠다고 셀프 도전하다가 재산세 145만원을 잃는 게 흔한 패턴이에요.

7. 실수 5가지 — 매년 반복되는 분쟁

지방세 민원 게시판에서 매년 5~6월에 반복되는 패턴이에요.

실수 1: 잔금만 5/30 치르고 등기 6/2 미룸

• 매수자: "잔금 5/30 보냈으니까 내가 소유자다"
• 매도자: "등기상 6/1에는 내가 소유자다"
• 실무 판정: 시·군별로 달라 분쟁 다발

실수 2: 계약서에 "재산세는 매도자 부담" 특약 빠뜨림

• 잔금일 5/30 이후 매매에서 매수자 부담이 145만원 매도자 부담이라는 구두 약속만 있다가 실제 고지서는 매수자한테 감
• 매수자가 매도자에게 청구해도 거부당하면 소송 외 회수 어려움

실수 3: 셀프등기 서류 누락으로 등기 반려

• 5/29 접수했는데 인감증명 1개월 초과 등 사소한 누락으로 등기 반려
• 보정 기간 동안 6/1 넘어가서 매도자 소유자로 잡힘
• 법무사 의뢰가 안전한 케이스

실수 4: 분양권 잔금일과 사용승인일 혼동

• 매수자가 "잔금일 6/3이니까 안전" 했는데 사용승인일이 5/28이라 그 해부터 재산세 부과 대상
• 분양권 매매는 사용승인일과 잔금일 둘 다 확인 필수

실수 5: 종부세까지 계산 안 함

• 공시가격 12억 초과 1주택자 매매에서 재산세 145만원만 따지고 종부세 50~150만원 누락
• 잔금일 협상 카드가 200만원 깎이는 셈

실수 6: 매도자 명의 대출 잔존 상태에서 잔금

• 매도자가 대출 상환 안 끝낸 상태에서 잔금 받고 도주
• 매수자 등기 이전 불가, 6/1 기준 등기상 매도자 소유로 잡힘
• 잔금 송금 직전에 매도자 대출 상환증명서 확인 필수
• 법무사 동석 잔금 자리에서 상환 입금까지 동시에 확인하는 게 안전

8. 실전 액션 — 5월 셋째 주에 할 일

오늘이 5월 17일이니까 정확히 12일 남았어요.

5월 18~22일 (이번 주)

• 매도자·매수자 잔금일 합의 (5/29 또는 6/2 중 선택)
• 법무사 의뢰 또는 셀프등기 서류 점검
• 재산세·종부세 예상 금액 산출

5월 25~29일 (다음 주)

• 잔금 송금 시간 5/29 16시까지 확정
• 등기 접수 5/29 17시 이전 완료
• 매도자·매수자 모두 등기부등본 5/30 발급해서 확인

6월 1일 직후

• 6/1 0시 기준 등기부등본 발급해서 소유자 확정 증빙 확보
• 매도자 부담 합의했는데 매수자에게 고지서 갔다면 사실상 소유자 신고(지방세법 제120조) 또는 매도자에게 정산금 청구

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마무리 — 145만원은 잔금일 협상 카드예요

재산세 145만원은 매년 1년치를 한 사람이 통째로 부담하는 구조예요. 잔금일 하루 차이로 145만원이 매수자·매도자 사이에서 갈려요. 종부세까지 계산하면 200만원이 갈리기도 해요.

핵심 3가지만 기억하세요:

1. 과세기준일 6월 1일 (지방세법 제114조)
2. 취득일 = 잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날 (시행령 제20조)
3. 2026년은 5/29 금요일이 잔금+등기 마지노선 (5/31 일요일)

5월 셋째 주 안에 매도자·매수자 사이에서 잔금일을 5/29 또는 6/2 중에 확정하고, 그에 맞는 매매가 조정을 카드로 사용하세요. 카드를 안 쓰면 한쪽이 통째로 145만원 손해 보거든요. 이번 한 번의 협상 카드가 향후 종부세까지 영향을 미친다는 사실을 잊지 마세요.

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본 글은 정보 제공 목적이며 세무·법률 자문이 아니에요. 실제 잔금일 협상·재산세·종부세 계산은 거래 부동산의 공시가격·1세대 1주택 여부·다주택 보유 현황에 따라 달라질 수 있어요. 정확한 세액과 잔금일 조정은 세무사·법무사 상담 후 진행하세요.

참고 자료

• 지방세법 제114조(과세기준일), 제120조(사실상 소유자 신고)
• 지방세법 시행령 제20조(부동산 취득시기)
• 종합부동산세법 제3조(과세기준일)
• 행정안전부 2025년 6월 1세대 1주택 공정시장가액비율 특례 연장 발표
• 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격 안내 (4월 30일 공시)