6월 1일 재산세 과세기준일 잔금일 매수자·매도자 누가 내나 시뮬레이션 5케이스

6월 1일 하루 차이로 재산세 약 100만원이 갈려요

부동산 매매 막바지에 꼭 등장하는 질문이 있어요. "잔금을 6월 1일까지 칠까, 6월 2일 이후로 미룰까?" 이게 단순한 일정 조율이 아니라 재산세 약 100만원이 매수자·매도자 중 누구한테 가는지를 결정해요.

지방세법 제114조에서 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 못박았어요. 6월 1일 현재 사실상 소유자(지방세법 제107조)가 그 해 7월·9월 두 번에 걸쳐 1년치 재산세를 통째로 부담해요. 일할 계산 안 해요. 하루 차이로 통째로 갈려요.

2026년은 더 까다로워요. 5월 31일이 일요일이라 등기소가 닫혀 있어요. 잔금만 5/30에 치르고 등기를 6/2로 미루면 잔금일 기준으로는 매수자가 사실상 소유자인데 6/1 등기부에는 매도자가 남아 있어서, 소유권 변동 신고(지방세법 제120조)를 놓치면 고지서가 매도자에게 갈 수 있어요. 그래서 5월 안에 끝내려면 5월 29일(금) 등기소 업무시간 안에 잔금+등기 동시 마감이 깔끔해요.

오늘은 공시가격 7억 1주택 기준 5가지 시나리오로 매수자·매도자 부담을 구체 금액으로 시뮬레이션할게요.

1. 재산세 과세기준일 6월 1일의 법적 근거

먼저 법 조항부터 정리할게요. 헷갈리면 매도자가 우기는 경우도 있어요.

핵심 3개 조항

법 조항	내용
지방세법 제114조	재산세 과세기준일 = 매년 6월 1일
지방세법 시행령 제20조	부동산 취득일 = 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날
종부세법 제3조	종부세 과세기준일 = 매년 6월 1일 (재산세와 동일)

지방세법 제114조의 정확한 문장은 "재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다"예요. 6월 1일 현재 사실상 소유자가 1년치 재산세를 부담해요(지방세법 제107조). 6월 1일 당일에 잔금을 치르면 그날 취득한 매수자가 소유자예요(행정안전부 지방세관계법 운영 예규 법106-1).

일할 계산은 안 돼요

매수자 입장에서 "11월에 샀으니 2개월치만 내자"가 안 통해요. 매도자가 5월에 팔았어도 6/1 기준 소유자가 매수자라면 매수자가 1년치 다 내요. 반대로 매수자가 6/2 잔금이면 매도자가 1년 보유한 사람으로 잡혀서 1년치 다 내요.

이게 6월 1일 매매가 그렇게 민감한 이유예요.

2. 공시가격 7억 1주택 재산세 본세 계산

시뮬레이션 전에 기준 세액부터 구할게요. 공시가격 7억원 1주택 단일 보유자 기준입니다.

과세표준 계산

• 공시가격: 7억원
• 1주택자 공정시장가액비율: 45% (지방세법 시행령 제109조, 2026년분 공시가격 6억 초과 1세대 1주택)
• 과세표준: 7억 × 45% = 3.15억

본세 (특례세율 적용)

1세대 1주택 9억 이하 특례세율(0.05~0.35%) 누진 구조 적용.

과세표준 구간	세율	누진공제
6천만원 이하	0.05%	0원
6천만~1.5억	0.1%	3만원
1.5억~3억	0.2%	18만원
3억 초과	0.35%	63만원

과세표준 3.15억 → 3.15억 × 0.35% - 63만원 = 본세 47만 2,500원

(주의: 과세표준상한제(지방세법 제110조 제3항)에 걸리면 실제 과세표준이 이보다 낮게 잡혀 본세도 줄어들 수 있어요)

부가세 포함 총액

• 본세: 47만 2,500원
• 도시지역분(과세표준 × 0.14%): 3.15억 × 0.14% = 44만 1,000원
• 지방교육세(본세 × 20%): 9만 4,500원
• 재산세 합계(본세+도시지역분+지방교육세): 약 100만 8,000원

7월에 절반(약 50만 4,000원), 9월에 절반(약 50만 4,000원) 청구돼요(지방세법 제115조). 그 해 재산세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 청구할 수 있지만 이 주택은 7월·9월로 나눠 청구돼요.

이 계산은 공시가격 7억 1세대 1주택, 2026년분 공정시장가액비율 45%, 지자체가 조례로 세율을 가감하지 않은 표준 세율을 가정한 거예요. 도시지역분은 지방세법 제112조에 따라 과세표준의 0.14%가 기본 세율이고 지자체가 조례로 0.23%까지 달리 정할 수 있어요. 본 시뮬은 이 합계 약 100만원을 기준으로 진행할게요. 도시지역분은 지방의회 의결을 거쳐 고시한 도시지역에만 붙어서, 그 밖의 지역이면 본세와 지방교육세만 약 56만 7,000원이에요(지방세법 제112조). 주택 건물 부분에는 소방분 지역자원시설세(지방세법 제142조)가 따로 붙어 재산세와 같은 7월·9월 납기로 나오는데(제147조), 이 합계에는 넣지 않았어요.

3. 시나리오 5가지 — 누가 얼마 내나

이제 잔금일에 따라 매수자·매도자 부담이 어떻게 갈리는지 정리할게요.

케이스 A: 5월 28일(목) 잔금 + 등기 동시

• 6/1 기준 소유자: 매수자
• 매수자 부담: 재산세 약 100만원 (1년치 전액)
• 매도자 부담: 0원
• 매수자 입장: 잔금 협상에서 약 100만원을 매매가에서 깎아달라는 카드 가능

케이스 B: 5월 29일(금) 잔금 + 등기 동시 (2026년 권장)

• 6/1 기준 소유자: 매수자
• 매수자 부담: 재산세 약 100만원
• 매도자 부담: 0원
• 5월 안에 잔금과 등기를 같은 날 끝내는 마지막 영업일. 5/30(토)·5/31(일)은 등기소 휴무라 5/29가 마지막이에요. 매도자가 재산세를 넘기는 경계 자체는 6/1 잔금(케이스 D)까지예요

케이스 C: 5월 30일(토) 잔금 + 등기 6월 1일(월)

• 잔금만 5/30 처리, 등기 접수 6/1(월 첫 영업일)
• 취득일 = 5/30 (잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 = 잔금일)
• 6/1 0시 등기부에는 아직 매도자가 남아 있어도, 취득일(잔금일)이 과세기준일 전이라 6/1 기준 사실상 소유자는 매수자(지방세법 제107조, 행정안전부 지방세관계법 운영 예규 법107-1)
• 매수자 부담: 재산세 약 100만원, 매도자 부담: 0원
• 등기도 과세기준일 당일(6/1)에 접수되니 매도자의 소유권 변동 신고 대상(지방세법 제120조)도 아니에요
• 주의: 등기 접수가 6/2 이후로 밀리면 과세기준일부터 15일 이내 소유권 변동 신고(지방세법 제120조)를 챙겨야 해요. 신고가 없으면 고지서가 매도자에게 갈 수 있어요

케이스 D: 6월 1일(월) 잔금 + 등기 동시

• 잔금·등기 모두 6/1 → 과세기준일 당일 취득이라 6/1 기준 사실상 소유자는 매수자 (6/1 0시에 매도자 명의였어도 마찬가지)
• 매수자 부담: 재산세 약 100만원 전액
• 매도자 부담: 0원
• 매도자가 재산세를 매수자에게 넘길 수 있는 마지막 날. 행정안전부 지방세관계법 운영 예규(법106-1)도 과세기준일 현재 소유권이 양도·양수된 때에는 양수인을 그 해 납세의무자로 본다고 정해 두었어요

케이스 E: 6월 2일(화) 잔금 + 등기 동시

• 6/1 기준 소유자: 매도자
• 매도자 부담: 재산세 약 100만원
• 매수자 부담: 0원
• 매수자 입장 가장 유리. 매도자가 11개월 보유 후 매도해도 1년치 다 내야 함

5가지 시나리오 매수자·매도자 부담 정리

케이스	잔금일	등기	6/1 기준 소유자	매수자 부담	매도자 부담
A	5/28(목)	5/28	매수자	약 100만원	0원
B	5/29(금)	5/29	매수자	약 100만원	0원
C	5/30(토)	6/1(월)	매수자	약 100만원	0원
D	6/1(월)	6/1	매수자	약 100만원	0원
E	6/2(화)	6/2	매도자	0원	약 100만원

4. 종합부동산세까지 갈리는 케이스

공시가격 12억 초과 1주택자 또는 9억 초과 다주택자라면 종부세도 같은 6/1 기준으로 갈려요. 종부세법 제3조에서 명시.

공시가격 15억 1주택 추가 부담

• 종부세 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1.8억
• 종부세 산출세액: 1.8억 × 0.5% = 90만원 (1세대 1주택 12억 공제 적용, 재산세 공제 전)
• 재산세 공제 후: 약 57만 6,000원 (이 1.8억에 해당하는 재산세 약 32만 4,000원을 뺀 금액, 종부세법 제9조 제3항, 2026년분 재산세 공정시장가액비율 45%와 과세표준상한제 미적용 가정)
• 연령·보유 공제: 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자는 합계 최대 80%까지 추가 공제 (같은 조 제5항)

15억 주택은 재산세 자체도 7억 주택보다 크고 종부세까지 붙어서, 잔금일 하루 차이로 갈리는 금액이 훨씬 커져요.

다주택자는 더 큼

공시가격 합산 20억 다주택자(2주택) → 종부세 과세표준 (20억 - 9억) × 60% = 6.6억, 산출세액 420만원(재산세 공제 전) 구간. 매도자가 6/1까지(당일 잔금 포함) 한 채를 넘기면 6/1 기준 보유 주택이 한 채로 줄어 종부세 절감 효과까지 노릴 수 있어요(종부세법 제7조 제1항).

5. 잔금일 협상 실전 — 3가지 카드

매도자·매수자 입장에 따라 잔금일 협상 카드가 달라요.

카드 1: 매도자 입장, 6월 1일까지 끝내기

• 6월 1일(월)까지 잔금 제안. 5월 안에 등기까지 끝내려면 5월 29일(금) 잔금+등기 동시 마감
• 매수자 거절 시 매매가 약 100만원 깎아주는 옵션
• 다주택자라면 종부세 절감 효과까지 노려서 줄어드는 종부세만큼 매매가 인하 카드 OK

카드 2: 매수자 입장 — 6월 2일 이후 미루기

• 매도자에게 "5월 말 마감 어렵다, 6월 2일에 끝내자" 제안
• 매도자 양보 못 하면 매매가 100만원 인하 카드로 맞교환
• 종부세 대상 매물이면 6/2 이후 잔금에 종부세까지 걸려 있으니 그만큼 무게를 두고 협상

카드 3: 분담 합의

• 5월 말 잔금이 양쪽 모두 빨라야 할 때는 매도자·매수자 50:50 분담 특약 작성
• 계약서에 "그 해 재산세는 매도자·매수자가 5:5로 분담한다" 명시
• 다만 고지서는 6/1 기준 소유자 한 명에게 가고 특약으로 납세의무자가 바뀌지는 않으니 실무 정산은 별도 송금으로 진행

6. 2026년 5월 31일 일요일 — 등기소 마감 주의

세금이 갈리는 경계는 해마다 같아요. 6월 1일 잔금까지는 매수자, 6월 2일 잔금부터는 매도자 부담이에요(행정안전부 지방세관계법 운영 예규 법106-1). 다만 2026년은 5/30(토)·5/31(일)이 등기소 휴무라, 5월 안에 등기까지 끝내려면 5/29(금)가 마지막이에요.

등기소 운영 일정

• 2026년 5월 29일(금): 정상 운영, 17시 접수 마감
• 2026년 5월 30일(토): 폐쇄
• 2026년 5월 31일(일): 폐쇄
• 2026년 6월 1일(월): 정상 운영. 등기는 접수한 때부터 효력이 생기고(부동산등기법 제6조), 6/1 잔금이면 과세기준일 당일 취득이라 매수자 부담

실무 마감 일정

• 5월 안에 잔금+등기를 같은 날 끝내는 마지노선: 5월 29일(금) 17시
• 5/30·5/31 등기 접수 불가 → 5/29까지 안 끝내면 등기는 6/1 이후로 밀림. 다만 납세의무는 잔금일 기준이라 6/1(월)까지 잔금을 치르면 매수자 부담
• 셀프등기는 등기신청서·취득세 영수증·매매계약서·인감증명 등 서류 미리 준비
• 법무사 의뢰는 5/22~5/25에는 의뢰서 보내야 5/29 접수 안전권

5월 셋째 주에 점검할 3가지

1. 잔금일 확정: 매도자·매수자 협상으로 6/1까지 잔금(5월 안에 등기까지 끝내려면 5/29) 또는 6/2 이후 잔금 중 결정
2. 법무사 또는 셀프등기 결정: 5/22까지 의뢰 또는 서류 준비 시작
3. 잔금 송금 시간 확인: 5/29 16시까지 송금 → 17시 등기 접수 흐름 안전

법무사 비용 절감 팁

법무사 의뢰 비용은 매매가 대비 0.05~0.1% 수준이에요. 매매가 7억이면 약 35만~70만원 선이고, 등기 종류별로 추가 비용이 붙어요. 셀프등기로 직접 처리하면 인지세·등기수수료만 들어가서 약 20만~30만원으로 줄어들지만 서류 누락 위험이 있어요. 5월 말 같은 성수기엔 법무사 의뢰가 몰려서 5/22 이전에 미리 잡아두지 않으면 5/29 접수가 불가능해질 수도 있어요. 카카오법무 같은 비교 플랫폼에서 5명 견적 받아보면 평균 15~20% 저렴해져요.

셀프등기 필수 서류 체크

매수자가 직접 등기 신청한다면 다음 서류를 5/27까지 준비해두세요. 매도인 인감증명서(3개월 이내 발급), 매도인 등기필증, 매도인 주민등록초본, 매매계약서 원본, 부동산거래계약신고필증, 토지대장·건축물대장, 매수인 주민등록등본, 취득세 영수증(잔금일 60일 이내), 국민주택채권 매입증, 등기신청서. 빠진 서류가 있으면 등기관이 보정을 명하는데, 명한 날의 다음 날까지 고치지 못하면 신청이 각하돼요(부동산등기법 제29조). 잔금을 이미 치렀다면 재산세 납세의무자는 그대로 매수자예요. 다만 각하돼 다시 접수하는 사이 6/1을 넘기면 등기부에 매도자가 남아 있어서, 매도자가 과세기준일부터 15일 이내에 소유권 변동 신고(지방세법 제120조)를 해야 하고 이걸 놓치면 고지서가 매도자에게 갈 수 있어요(제107조 제2항).

7. 실수 5가지 — 매년 반복되는 분쟁

지방세 민원 게시판에서 매년 5~6월에 반복되는 패턴이에요.

실수 1: 잔금만 5/30 치르고 등기 6/2 미룸

• 매수자: "잔금 5/30 보냈으니까 내가 소유자다"
• 매도자: "등기상 6/1에는 내가 소유자다"
• 법 기준: 잔금일(5/30)이 취득일이라 매수자가 사실상 소유자
• 다만 6/1까지 등기가 안 넘어갔는데 매도자가 15일 이내 신고(지방세법 제120조)를 안 해 사실상 소유자를 알 수 없으면 고지서가 매도자에게 갈 수 있음(제107조 제2항 제1호)

실수 2: 계약서에 "재산세는 매도자 부담" 특약 빠뜨림

• 잔금일이 5/30처럼 6/1 이전인 매매에서 재산세 약 100만원은 매도자 부담이라는 구두 약속만 있다가 실제 고지서는 매수자한테 감
• 매수자가 매도자에게 청구해도 거부당하면 소송 외 회수 어려움

실수 3: 셀프등기 서류 누락으로 등기 각하

• 5/29 접수했는데 인감증명 발행 3개월 초과(부동산등기규칙 제62조) 같은 흠이 있으면 보정 명령이 나오고, 다음 날까지 못 고치면 각하(부동산등기법 제29조)
• 기한 안에 보정하면 등기는 5/29 접수 때부터 효력이 생겨요(부동산등기법 제6조). 각하되고 6/2 이후에 다시 접수하면 6/1 등기부에 매도자가 남아 소유권 변동 신고(지방세법 제120조)를 따로 챙겨야 함
• 법무사 의뢰가 안전한 케이스

실수 4: 분양권 잔금일과 사용승인일 혼동

• 매수자가 "잔금일 6/3이니까 안전" 했는데 사용승인일이 5/28이라 그 해부터 재산세 부과 대상
• 분양권 매매는 사용승인일과 잔금일 둘 다 확인 필수

실수 5: 종부세까지 계산 안 함

• 공시가격 12억 초과 1주택자 매매에서 재산세만 따지고 종부세(15억이면 재산세 공제 전 90만원) 누락
• 잔금일 협상 카드에서 종부세만큼 손해 보는 셈

실수 6: 매도자 명의 대출 잔존 상태에서 잔금

• 매도자가 대출 상환 안 끝낸 상태에서 잔금 받고 도주
• 매수자 등기 이전 불가, 6/1 기준 등기상 매도자 소유로 잡힘
• 잔금 송금 직전에 매도자 대출 상환증명서 확인 필수
• 법무사 동석 잔금 자리에서 상환 입금까지 동시에 확인하는 게 안전

8. 실전 액션: 5월 셋째 주에 할 일

이 일정은 글을 처음 쓴 2026년 5월 17일(일) 기준으로 짠 2026년 달력이에요. 다른 해에는 5월 말과 6월 1일의 요일이 달라지니 그해 달력으로 다시 맞춰 보세요.

5월 18~22일

• 매도자·매수자 잔금일 합의 (6/1까지 또는 6/2 이후 중 선택)
• 법무사 의뢰 또는 셀프등기 서류 점검
• 재산세·종부세 예상 금액 산출

5월 25~29일

• 잔금 송금 시간 5/29 16시까지 확정
• 등기 접수 5/29 17시 이전 완료
• 매도자·매수자 모두 등기부등본 5/30 발급해서 확인

6월 1일 직후

• 6/1 이후 등기사항증명서를 떼서 소유권 이전 등기의 접수일을 확인하고 증빙으로 보관
• 잔금은 6/1까지 치렀는데 등기가 6/1까지 안 넘어갔다면 공부상 소유자인 매도자가 과세기준일부터 15일 이내 소유권 변동 신고(지방세법 제120조)
• 매도자 부담으로 합의했는데 매수자에게 고지서가 갔다면 특약대로 매도자에게 정산금 청구

같이 보면 좋은 글

• 주택 재산세 7월 납부 1주택 특례·분납·카드 무이자 7가지 시뮬
• 전세 사기 방지 체크리스트 2026
• 임대주택 계약 신고제 2026 가이드

마무리: 약 100만원은 잔금일 협상 카드예요

공시가격 7억 1주택 기준 재산세 약 100만원은 매년 1년치를 한 사람이 통째로 부담하는 구조예요. 잔금일 하루 차이로 약 100만원이 매수자·매도자 사이에서 갈려요. 종부세 대상 주택이면 종부세까지 같이 갈려요.

핵심 3가지만 기억하세요:

1. 과세기준일 6월 1일 (지방세법 제114조)
2. 취득일 = 잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날 (시행령 제20조)
3. 6/1 당일 잔금까지는 매수자, 6/2 잔금부터는 매도자 (2026년 5월 마지막 영업일은 5/29 금요일)

매도자·매수자 사이에서 잔금일을 6/1까지(5월 안에 등기까지 끝내려면 5/29) 또는 6/2 이후 중에 일찍 확정하고, 그에 맞는 매매가 조정을 카드로 사용하세요. 카드를 안 쓰면 한쪽이 통째로 약 100만원 손해 보거든요. 이번 한 번의 협상 카드가 향후 종부세까지 영향을 미친다는 사실을 잊지 마세요.

---

본 글은 정보 제공 목적이며 세무·법률 자문이 아니에요. 실제 잔금일 협상·재산세·종부세 계산은 거래 부동산의 공시가격·1세대 1주택 여부·다주택 보유 현황에 따라 달라질 수 있어요. 정확한 세액과 잔금일 조정은 세무사·법무사 상담 후 진행하세요.

참고 자료

• 지방세법 제107조(납세의무자), 제114조(과세기준일), 제120조(신고의무)
• 행정안전부 지방세관계법 운영 예규 법106-1(과세기준일 현재 소유자), 법107-1(사실상의 소유자)
• 부동산등기법 제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기), 제29조(신청의 각하)
• 지방세법 제142조·제147조(소방분 지역자원시설세), 종합부동산세법 제7조(납세의무자)·제9조(세율 및 세액)·제16조(부과·징수), 같은 법 시행령 제4조의3(공제되는 재산세액)
• 부동산등기규칙 제62조(인감증명 등의 유효기간)
• 지방세법 시행령 제20조(부동산 취득시기)
• 종합부동산세법 제3조(과세기준일)
• 지방세법 제110조(과세표준), 제111조의2(1세대 1주택 세율 특례), 제112조(도시지역분), 제151조(지방교육세)
• 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율, 2026년 5월 29일 개정)
• 종합부동산세법 제8조(과세표준), 제9조(세율 및 세액), 같은 법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)
• 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격 안내 (4월 30일 공시)