일시적 2주택 비과세 요건, 두 집 모두 조정대상지역이면 언제부터 2년으로 줄어드나요

갈아타기를 하려고 새 집을 먼저 계약한 1주택자라면, 지금 가장 궁금한 건 종전 집을 언제까지 팔아야 하느냐예요. 2026년 10월 1일부터 일시적 2주택 비과세 처분 기한이 지역에 따라 갈리게 됐거든요.

답부터 적으면 조정대상지역에서 조정대상지역으로 갈아탄 경우만 2년이에요. 소득세법 시행령 제155조 제1항이 처분 기한을 두 호로 나눴어요. 새 집을 취득한 날 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있고, 새 집도 조정대상지역에 있으면 2년이에요. 그 밖의 경우는 제155조 제1항 제2호에 따라 3년 그대로예요. 지방으로 옮기는 공공기관·법인 종사자처럼 같은 조의 다른 항이 따로 정한 특례는 별도예요.

시점 조건도 함께 봐야 해요.

• 2년은 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용돼요(부칙 제2조 제1항).
• 2026년 8월 3일까지 새 집을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전대로 3년이에요(부칙 제2조 제2항).
• 종합부동산세에서 일시적 2주택을 1세대 1주택자로 보는 기간도 두 집이 모두 조정대상지역이고 8월 4일 이후 새 집을 취득한 경우 2년으로 바뀌었어요. 종전 주택을 판 날 조건은 종부세 부칙에 없어요.

이 글은 2026년 10월 1일 오전 10시 45분 무렵(한국시간) 국가법령정보센터 공개 API로 받은 현행 조문을 기준으로 썼어요. 소득세법 시행령은 대통령령 제36737호, 종합부동산세법 시행령은 대통령령 제36739호예요. 둘 다 2026년 9월 30일 공포돼 10월 1일부터 시행됐어요. 아래 날짜와 지역 예시는 모두 이해를 돕기 위한 가정이에요.

바뀐 조문을 그대로 옮기면 이래요

개정 전 제155조 제1항은 처분 기한을 '신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내' 하나로 적었어요. 개정령은 이 '3년 이내에'를 '다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에'로 고치고, 두 호를 새로 넣었어요.

1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
2. 제1호 외의 경우: 3년

읽을 때 봐 둘 곳은 세 군데예요.

첫째, 판단 시점은 새 집을 취득한 날이에요. 그날 종전 주택이 조정대상지역에 있어야 해요. 조문은 '신규 주택의 취득일 현재'라고 적었고, 종전 주택을 파는 날을 기준으로 다시 보라는 문구는 없어요.

둘째, 두 집이 모두 조정대상지역이어야 해요. 하나만 조정대상지역이면 제2호의 3년이에요.

셋째, 괄호 안 예외예요. 새 집이 있는 곳이 조정대상지역으로 공고되기 전에 이미 그 집을 샀거나 계약금을 냈다면 2년에서 빠져요.

정부가 적은 개정 이유도 같은 범위예요. 법제처가 제공한 제개정이유는 조정대상지역에서 1주택을 가진 세대가 조정대상지역의 다른 주택을 새로 취득한 경우, 종전 3년에서 앞으로는 2년 안에 판 경우에만 비과세하도록 한다고 적었어요.

내 경우는 2년인가요, 3년인가요

지역 조합별로 나누면 이래요. 모두 2026년 8월 4일 이후 새 집을 계약하고 취득했다고 가정했어요.

종전 주택	새 집	처분 기한	근거
조정대상지역	조정대상지역	2년	제155조 제1항 제1호
조정대상지역	조정대상지역 아님	3년	같은 항 제2호
조정대상지역 아님	조정대상지역	3년	같은 항 제2호
조정대상지역 아님	조정대상지역 아님	3년	같은 항 제2호

여기에 날짜를 얹으면 판단이 갈려요. 예를 들어 서울에 집이 한 채 있는 세대가 갈아타는 상황을 가정해 볼게요.

가정	새 집 위치	계약금 낸 날	잔금일	처분 기한
가	서울 송파구	2026년 8월 10일	2026년 10월 20일	2년
나	서울 송파구	2026년 7월 25일	2026년 10월 20일	3년(부칙 제2조 제2항 제2호)
다	경기 구리시	2026년 6월 20일	2026년 11월 5일	3년(공고 전 계약, 부칙도 해당)
라	경기 고양시	2026년 8월 10일	2026년 10월 20일	3년(새 집이 조정대상지역 아님)

가의 경우 2년 기간은 2028년 10월 20일 무렵까지예요. 3년이었다면 2029년 10월 20일 무렵이니, 1년이 앞당겨진 셈이에요. 기한 마지막 며칠에 걸치는 일정이라면 경계일 계산을 관할 세무서에 확인하세요.

나는 계약금을 8월 3일 이전에 냈어요. 부칙 제2조 제2항 제2호가 이 경우 종전 규정을 따르게 했어요. 다만 조문이 '증명서류에 의해 확인되는 경우'라고 적은 만큼, 계약서와 계약금 이체 내역을 챙겨 두세요.

다의 구리시는 2026년 7월 1일 조정대상지역으로 추가 지정됐어요. 6월 20일 계약금은 공고일 이전이라 제1호 괄호로도 빠지고, 8월 3일 이전이라 부칙으로도 3년이에요.

라의 고양시는 아래 지정 현황표에 없는 지역이에요. 새 집이 조정대상지역이 아니라 제2호의 3년이에요.

취득일은 계약일이 아니라 보통 잔금일이에요

여기서 '취득한 날'이 언제냐가 중요해요. 소득세법 제98조는 취득시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정해요. 잔금보다 소유권이전등기를 먼저 했다면 시행령 제162조 제1항 제2호에 따라 등기접수일이에요.

그래서 처분 기한 2년이나 3년은 보통 새 집 잔금일부터 세요. 반면 부칙과 제1호 괄호의 예외는 '계약을 맺고 계약금을 낸 날'도 따로 봐요. 날짜 두 개를 모두 적어 두는 게 안전해요.

부칙 제2조 제1항에는 조건이 하나 더 있어요. 2년은 이 영 시행 이후 종전 주택을 파는 경우부터예요. 8월 4일 이후 새 집을 취득했어도 9월 30일까지 종전 주택을 이미 팔았다면 개정 규정이 적용되지 않아요.

조정대상지역은 지금 어디인가요

국토교통부 공고 제2026-882호(2026년 7월 1일)에 붙은 지정 현황표를 옮기면 이래요.

시도	지역	비고
서울	강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구, 구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구	25개 구 전체
경기	수원 장안구, 수원 팔달구, 수원 영통구, 성남 수정구, 성남 중원구, 성남 분당구, 안양 동안구, 과천시, 용인 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시	기존 12곳
경기	화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시	2026년 7월 1일 추가 지정

이 표에 서울과 경기 외 지역은 없어요. 공고의 지정기간은 '2026. 7. 1. ∼ 지정 해제시까지'이고, 공고한 날부터 효력이 생겨요.

2026년 10월 1일 오전 국가법령정보센터 행정규칙 검색에서 조정대상지역 공고는 세 건이 나왔어요. 2023년 1월, 2025년 10월, 2026년 7월 공고이고, 현행은 2026년 7월 공고 하나예요. 그 뒤에 나온 지정이나 해제 공고는 검색에 없었어요. 다만 국토교통부 보도자료 게시판까지는 확인하지 못했어요. 계약 직전에 국토교통부 공고를 한 번 더 확인하세요.

2년 안에 팔아도 다른 요건은 그대로예요

처분 기한은 일시적 2주택 비과세의 여러 조건 중 하나예요. 제155조 제1항과 제154조 제1항이 함께 요구하는 것을 정리하면 이래요.

요건	내용	근거
새 집 취득 시점	종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 취득	제155조 제1항
처분 기한	조정에서 조정은 2년, 나머지 3년	같은 항 제1호, 제2호
종전 주택 보유	2년 이상 보유	제154조 제1항
종전 주택 거주	2017년 8월 3일 이후 취득했고 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주	제154조 제1항, 2017년 개정령 부칙
고가주택	양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 전액 비과세에서 빠지고 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세	소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항

고가주택의 과세 양도차익 계산식(시행령 제160조)은 이 글에서 다루지 않았어요. 거주 2년 요건은 2017년 9월 19일 개정령 부칙 제2조 제2항에 따라 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택, 그날 이전에 무주택 세대가 계약금을 낸 주택에는 적용되지 않아요. 1년 요건에는 예외가 있어요. 제155조 제1항 후단은 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호에 해당하는 경우 이 요건을 적용하지 않는다고 적어요. 모두 제154조 제1항 단서가 보유·거주기간 제한을 풀어 주는 사유 중 일부예요.

한 가지 짚어 둘 조문이 있어요. 제155조 제1항은 처분 기한 안에 팔지 못해도 '제18항에 따른 사유에 해당하는 경우'를 포함한다고 적어요. 제18항은 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우 등을 들어요. 그런데 제18항 문구는 이번에 고쳐지지 않아 여전히 '다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재'라고 적혀 있어요. 2년이 적용되는 경우 이 사유를 어느 날 기준으로 보는지는 조문에 따로 적혀 있지 않아요. 이 사유에 기대야 하는 상황이라면 관할 세무서에 먼저 확인하세요.

종합부동산세도 같은 날 바뀌었어요

종부세에서는 일시적 2주택을 1세대 1주택자로 봐 주는 특례가 있어요. 종합부동산세법 제8조 제4항 제2호와 시행령 제4조의2 제1항이에요. 1세대 1주택자로 인정되면 공제액이 12억원이에요(법 제8조 제1항 제1호).

시행령 제4조의2 제1항도 같은 날 같은 방식으로 고쳐졌어요. 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 아래 기간이 지나지 않았으면 1세대 1주택자로 봐요.

• 제1호: 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우는 2년이에요. 공고 전 취득이나 계약금 지급 예외도 양도세 조문과 같아요.
• 제2호: 그 밖의 경우는 3년이에요.

부칙도 비슷하지만 하나가 달라요. 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 경우부터 적용하고, 8월 3일까지 취득했거나 계약금을 낸 경우는 종전 3년이에요. 다만 양도세 부칙에 있는 '시행 이후 종전 주택을 양도하는 경우'라는 조건은 종부세 부칙에 없어요. 종부세는 집을 판 날이 아니라 과세기준일에 무엇을 가졌는지로 매기기 때문이에요.

과세기준일은 종합부동산세법 제3조가 지방세법 제114조를 따르게 해서 매년 6월 1일이에요. 예를 들어 2026년 11월 15일에 조정대상지역 새 집 잔금을 치른 서울 1주택자라면 이렇게 계산돼요.

과세기준일	새 집 취득 뒤 지난 기간	개정 전(3년)	개정 후(2년)
2027년 6월 1일	약 6개월 반	1세대 1주택자로 봄	1세대 1주택자로 봄
2028년 6월 1일	약 1년 6개월 반	1세대 1주택자로 봄	1세대 1주택자로 봄
2029년 6월 1일	약 2년 6개월 반	1세대 1주택자로 봄	이 특례로는 보지 않음

이 계산대로면 8월 4일 이후 취득분에서 2년과 3년이 실제로 갈리는 과세기준일은 빨라도 2029년 6월 1일이에요. 가장 이른 취득일인 2026년 8월 4일에서 2년이 지나는 날이 2028년 8월 4일이라, 2028년 6월 1일에는 아직 2년이 안 지나기 때문이에요. 시행령 원문에 이 연도가 적혀 있지는 않으니 작성자의 날짜 계산으로만 봐 주세요.

이 특례는 저절로 적용되지 않아요. 종합부동산세법 제8조 제5항은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청하도록 정해요. 6월 1일 기준일과 잔금일을 어떻게 잡느냐에 따라 종부세가 어떻게 달라지는지는 종합부동산세 6월 1일 기준일 시뮬레이션에, 부부 공동명의 1주택자 특례는 공동명의 1주택자 특례를 누구 이름으로 낼지 다룬 글에 정리해 뒀어요.

같은 개정에 들어간 다른 내용

소득세법 시행령 개정에는 일시적 2주택 말고도 몇 가지가 함께 들어갔어요. 제개정이유가 든 주요내용은 이래요.

• 상생임대주택의 거주기간 요건 면제는 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 파는 경우에만 적용해요. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지예요(제155조의3 제1항).
• 조정대상지역 민간매입임대아파트의 다주택자 중과 배제는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 파는 경우로 한정했어요(제167조의3).
• 수도권 밖 준공 후 미분양주택의 중과 배제 취득기한은 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 늘었어요.

취득세의 일시적 2주택은 지방세법이 따로 정하는 제도라 이번 소득세법·종합부동산세법 시행령 개정과는 별개예요. 취득세 세율 구조는 부동산 취득세 계산법에서 볼 수 있어요.

지금 이 순서로 확인하세요

1. 새 집 계약금을 낸 날과 잔금일을 적으세요. 계약금이 2026년 8월 3일 이전이면 3년 쪽이에요.
2. 새 집 잔금일 기준으로 두 집이 모두 조정대상지역인지 위 현황표로 보세요. 하나라도 아니면 3년이에요.
3. 새 집 지역이 최근 지정된 곳이면 지정 공고일과 계약일을 비교하세요. 공고 전에 계약하고 계약금까지 냈다면 3년이에요.
4. 2년이 적용된다면 잔금일부터 2년 안에 종전 주택 잔금까지 끝나는 일정인지 계산하세요. 매도에 걸리는 시간도 감안하세요.
5. 종전 주택의 보유 2년, 거주 2년 요건과 12억원 기준도 따로 확인하세요.
6. 종부세 특례를 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 30일에 신청하세요.

세금 판단은 개인 상황에 따라 다를 수 있어요. 기한 끝에 걸리거나 경매·공매처럼 제18항 사유가 얽힌 경우에는 신고 전에 관할 세무서나 국세청 상담으로 확인하세요.

정리

• 2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 제155조 제1항은 일시적 2주택 처분 기한을 나눴어요. 새 집 취득일 현재 종전 주택과 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 나머지는 3년이에요.
• 2년은 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우부터예요. 8월 3일까지 취득했거나 계약금을 낸 사실이 증명되면 3년이에요.
• 새 집 지역이 조정대상지역으로 공고되기 전에 취득했거나 계약금을 냈다면 2년에서 빠져요.
• 조정대상지역은 국토교통부 공고 제2026-882호 기준 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이에요.
• 종부세 1세대 1주택 간주 기간도 두 집이 모두 조정대상지역이고 8월 4일 이후 새 집을 취득한 경우 2년으로 바뀌었어요. 종전 주택 양도 시점 조건은 없어요. 2년과 3년이 실제로 갈리는 과세기준일은 계산상 빨라도 2029년 6월 1일이에요.